在国企的努力下，深圳第三轮集中供地于2021年11月25日平稳收官。

 

　　深圳本轮共推出11宗用地，最终均成功挂牌出让，成交地价总额约368.37亿元。在7宗底价成交的地块中，深圳市地铁集团有限公司以178.51亿元的总价竞得其中的5宗，另2宗则分别由鸿荣源和深港科技创新合作区发展公司收入囊中。参与摇号的4宗地块则被深业集团及其联合体摇得2宗，深物业及星河则分别拿下1宗。

 

　　

 

　　尽管中海、招商和保利等实力雄厚的企业也参与到这轮集中供地，但最后的赢家毫无疑问是深圳本土企业，尤其是几乎包揽了所有地块的本地国企。而这其中，光芒最为耀眼的则是深圳地铁，在其他企业审慎之时，它却是逆行者。

 

　　在房地产行业里，深圳地铁作为万科股东在地产界的投资布局已经为公众所熟知，但它的版图远不止于此。这几年，深圳地铁在大本营屡有出手，今年前10个月，其旗下的深铁置业销售额已经跻身深圳前五。

 

　　在全国范围内，地铁公司进军地产行业并非新鲜事。广州地铁、武汉地铁在当地也是土地市场的有力竞争者。当房地产行业进入运营与开发并重的下半场，地铁公司在这种复杂度较高的模式中，或许具备一定优势和实力。这也是深铁们在城市运营中的责任和使命。

 

 

　　深圳地铁在深圳第三轮集中供地中闪耀，既在意料之中，又是意料之外。

 

　　实际上，在本轮土拍尚未开启之前，有两宗地块明确要求竞买人须为具有国有(不含港澳台地区)地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的企业，这被认为是定向出让予深圳地铁的地块。

 

　　但是，深圳地铁的步子还是比外界预计的迈得更大了一些。除了上述两宗地块之外，深圳地铁还底价拿下了其余分别位于坪山、宝安和光明的三宗地块，豪掷178.51亿元。

 

　　合一集团董事总经理罗宇在接受21世纪经济报道记者采访时指出，本次推出的地块留了相对可观的利润，这一点对于本地的国企还是比较有吸引力的。再者，它们对于本地的情况非常熟悉，对市场价值的判断也会更准确。此外，它们开发资源也相对丰富，因此实现快速开发，在这方面也有一定优势。

 

　　从运营角度来看，深圳地铁本次拿下的地块多数都是综合用地，具备一定的挑战。例如，其拿下的位于南山区招商街道的地块，就包括教育设施用地和文体设施用地；而坪山、宝安和光明的三宗地块，则都有商业用地。

 

　　罗宇表示，这一次集中供地，主流还是以刚需房为主，因此开度难度并没有那么大。对于深铁来说，由于TOD这种综合开发模式成为主流，也给了它在房地产开发运营领域的经验积累。“从另一个角度来看，像深铁这样的企业，它很容易在市场上聘用到优秀的人才来完善团队，这也是一种能力。”

 

　　实际上，从宏观的角度，深圳地铁积极参与竞拍一定程度上体现了国企的担当。在拿地之后，深铁集团也公开表示，此次顺利拿地，对于促进深圳房地产市场平稳健康发展，落实国家“稳地价、稳房价、稳预期”的相关政策有十分积极的作用。

 

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为，深铁此举起到了国企托底市场、提振市场情绪的作用，另一方面对于深铁降低拿地成本，以更大的地产回报覆盖地铁和区域开发成本，推进轨道导向的地产供应，提高用地供应效率，实现产城融合、职住平衡。

 

 

　　深圳地铁在地产行业被广为熟知，一个重要原因是它与龙头房企万科的交集。2017年，万科大股东易主，深圳地铁取替华润集团成为万科的第一大股东，其直接持有32.43亿股万科A股股份，占万科总股本的29.38%。

 

　　凭借着对万科的投资，深圳地铁每年能够获得可观的收益。2020年，万科分红145.22亿元，以深圳地铁的持股比例测算，其2020年能够分得大约42亿元人民币。以万科现在的盈利能力，深圳地铁的这笔投资无疑是值得肯定的。

 

　　事实上，深圳地铁对万科的投资，仅是其地产版图中的其中一块。这些年来，在其大本营，深圳地铁早已经是一家实力不可小觑的品牌房企。

 

　　据21世纪经济报道记者统计，2020年，深圳地铁在深圳也拿下了分别位于龙华、光明的两宗地块，总价约133亿元。而克而瑞的数据显示，今年前10个月，深铁置业的流量销售金额达到133.85亿元，位列深圳市场的第五位。

 

　　在深圳地铁的营收中，房地产收入也早已占据大头。据悉，2020年深圳地铁实现营业收入209.28亿元，净利润为111亿元，远远超过其他地铁公司；而深圳地铁之所以录得极高的收入和利润，即因为其“站城一体化开发”(即轨道+物业)收入极高。在其208亿的营收中，将近150亿元来自房地产收入，占比超过7成。

 

　　在大本营独自美丽，在其他城市，深圳地铁在房地产领域则更多地要依靠与万科“手牵手”。

 

　　实际上，在深圳地铁入股万科后，其管理层曾多次表态承诺全面支持万科健康、稳固、持续发展，也相信未来一定会有许多深度合作机会。就在万科今年6月份举行的股东大会上，深圳地铁股东代表还再次重申了这一点。

 

　　而两者的合作，目前能够从公开场合找到的案例，却并非有许多。可供提供的例子是，2020年4月17日，万科联合深圳地铁以总价51.8亿元竞得佛山南海区桂城的一宗地块。

 

　　今年11月，也曾有万科小股东在互动平台上提问：万科与深铁目前合作项目占比不到营收的1%，未来是否会加强合作？万科表示，在“轨道+物业”方面，万科和深圳地铁此前已在若干项目上开展合作，去年还成立了共同拓展粤港澳大湾区TOD市场的平台公司，未来拟承接市场化的新基建及轨道交通相关重点片区、重点项目。

 

　　“在粤港澳大湾区和深圳都市圈的建设过程中，深铁和万科两家企业，在很多领域有巨大的合作空间。”万科表示。

 

　　地铁集团切入房地产开发与运营领域，多数是通过合作的模式实现优势互补。而深圳地铁提供了另外的一种可行路径，这或许也是当房地产市场进入下半场，传统房企将面对的强力竞争者。

 

 

　　国最赚钱的地铁是哪家？根据各大地铁公司的财务状况来看，深圳地铁的盈利水平高居全国第一，深圳地铁的营收达到208亿元，净利润达到111亿元，而且政府补贴只有0.36亿元，地铁净利润达到全国各城市之首。

 

　　深圳地铁盈利能力太强了！深圳地铁利润是其他城市地铁的总和！有人问其他城市不想学深铁的运营模式吗？我回答说他们想学，但学不来！深圳地铁运营是赚钱的，但不是主要来源，而其他城市地铁能保本就不错了，地产开发是个耗资巨大的项目，首先深铁自己主营业务或副业源源不断赚钱回来，其次万科每年给他分红，自己是幕后老板，深知地铁运作，有效将地铁与地产资源再次整合，第三本身属于国资委产业，在出身与政策上有先天优势。

 

　　即使没有补贴，深圳地铁的净利润仍然达到100亿以上，这么高的盈利水平，在国内几乎没有其他城市可以匹敌。那么，深圳地铁凭什么盈利水平如此之高？难道是票价高？显然不是，在众多大城市中，票款收入最高的是广州地铁。

 

　　其实，深圳地铁之所以如此赚钱，靠的不是票款收入，而是房地产收入，深圳地铁有70%的营收来自房地产，深圳地铁在地下有购物商场，地上有物业，这种商业模式是从香港借鉴而来，所以深圳地铁在地产相关业务方面算是行业领先。

 

　　据深圳地铁2020年债券年度报告显示，深圳地铁去年实现营业收入209.28亿元，净利润为111亿元。计算后深圳地铁净利润率高达53.3％，扣除政府补贴后的净利率仍高达53.1％。而媒体通过上海清算所、中国债券信息网、上海证券交易所等渠道，统计获得的包括深圳地铁在内的22家地铁公司2020财报显示，其他21家地铁公司净利润之和为106.35亿元，深圳地铁一家公司的利润就超过了21家地铁公司的总利润。

 

　　据了解，早在1910年即开辟首条商业收费线路的港铁吸金能力一直令诸多同行羡慕。在2015至2019年，五年间里港铁的营收均在400亿港元以上，年利润总额均在100亿港元左右。然而，因为新冠疫情及其它因素，港铁在去年录得罕见亏损。深铁一直以来借鉴了港铁的“地铁＋物业”模式，香颂资本执行董事沈萌在接受《华夏时报》记者采访时表示：“港铁的上盖物业相对于深铁来说规模要少，而且增值空间也相对要小得多。深铁在很大程度上是借鉴了港铁的商业模式，但是深铁的资源要比港铁明显要多。”

 

 

　　2020年，深铁稳居各城市地铁营收排行榜榜首。年报显示，2019年公司营业收入达209.90亿元，净利润为116.67亿元，归属母公司的净利润为118.12亿元；2018年营业收入为113.48亿元，净利润为72.49亿元，归母净利润为73.87亿元。相比于2018年，2019年深铁的营收增长了96.42亿元，增长幅度达到84.97％；而2017年公司营收为140.94亿元，净利润达到66.48亿元，归母净利润为67.85亿元。

 

　　四年形势总体比较而言，深铁营收先有小幅下降，后大幅攀升，2019年、2020年营收、净利润较为稳定且处于高位，而归母净利润总体呈现上升趋势，2018年至2019年间上升最为迅猛，增长了44.25亿元，增幅59.90％。

 

　　值得注意的是，深铁的净利率与同行业企业相比是相当高的，2020年净利率为53.30％；2019年同一指标数值为55.58％，这一数据在2018年、2017年分别达到63.88％、47.17％。2018年至2019年间，该数据虽有所下降，但依然保持在较高水平。

 

　　经分析深铁财报，记者发现深铁之所以拥有如此高的净利率，主要贡献因素及奥秘所在是“投资收益”这个项目。在209.90亿元的营业收入下，减去成本费用得到的营收数值仅仅为1.26亿元，但投资收益增加计入后该数值竟达约118亿元，可见其绝大部分营业利润来源于投资收益。

 

　　2019年，深铁的投资主要涉及两大层面。首先是深铁全资子公司深圳铁路投资建设集团有限公司（下称“深铁投”）正式挂牌成立。深铁投是全国首例国家铁路、城际铁路、城市轨道交通“三铁合一”发展企业，可推动实现深圳及粤港澳大湾区范围内“三铁融合”发展的产业格局。

 

　　此外，深铁还投资了深圳市城市轨道交通12号线项目、14号线项目、16号线项目以及前海综合交通枢纽项目，2020年这些项目也处于在建过程之中。城市轨道交通项目年累完成投资分别为40.31亿元、51.15亿元、31.49亿元；而开累完成投资额分别达到62.27亿元、63.59亿元、41.59亿元。12号线、14号线预计在2022年竣工并投入使用，16号线预计2023年建成通车。

 

　　一边是高投入，一边是高产出，而深铁投资收益的来源则源于两方面：其一是早期投资收益；其二则是资源经营收益。

 

　　在早期投资方面，2018年深铁在建线路为三期二阶段及四期工程，共14条线路，线路长度273千米。如今，深铁6号线、8号线一期、2号线三期等多条地铁线路都已投入使用，交通枢纽工程及代建市政工程也成为早期投资的重点项目。

 

　　然而票务收益并不是深铁的主要收入来源，更重要的是房地产、土地与物业收入等方面的投资收益，其占营收的比例超过70％。挖掘深铁的房地产业务经营发现，深铁全资子公司深铁置业的入市项目有深湾汇云中心、汇德大厦、汇隆商务中心、地铁锦上花园、塘朗城广场、地铁前海时代广场、龙瑞佳园等；在建工程包括了长圳车辆综合开发项目、佛山南海天空之城项目、前海枢纽项目（深铁前海国际枢纽中心）等项目。其中，深铁置业物业开发板块的开发规模就已达到约573万平方米。

 

　　而其中的诸如佛山天空之城等项目的推手则是万科。早在2017年，深铁受让华润股份有限公司、中润国内贸易有限公司以及中国恒大集团下属恒大地产等10家企业所持有的万科A股股份，成为万科的第一大股东。现如今，深铁仍是万科的第一大股东，持股比例为27.86％。

 

　　而在资源经营方面，深铁从事的业务包含商业运营、写字楼、酒店、广告资源、通信资源、文创拓展等方面业务。商业运营方面，深铁开发地铁沿线的商业，让出行不仅仅是出行本身，同时也拓展配套商业服务，如打造地下商业街等商业模式；写字楼方面，深铁已正式运营地铁大厦、前海基金小镇；酒店方面囊括了合作的国际品牌项目及自主品牌项目两大类项目，这扩展了深铁的业务范围，与国际品牌的合作打造出出行、住宿协同配合的营运模式，在便捷出行人士的同时提升品牌的影响力。

 

　　具体来说，深铁商业经营主要涉及超级综合体、综合体、复合体、站厅商业、站街商业、写字楼及酒店。深圳前海国际枢纽中心集商业、办公、酒店三项功用为一体，逐步构建地铁沿线附属地区的商业布局，助力深圳市政府倡导建设的“枢纽城市”，深化城市内部的交通节点商业化进程；深圳北站枢纽综合体、深铁锦荟广场复合体与超级综合体形成协同效应，形成多点开花、强强联合的局面；站厅、站街商业以便利店、食品店、自助银行、自助服务设施等业态为主，使市民生活更加便捷，将地铁建设与人们生活相联；深铁塘朗城君璞酒店在内的酒店项目纷纷于2020年完成布局，地铁金融科技大厦项目、深铁置业大厦项目也在深度运营。

 

 

　　深铁作为深圳市国资委直管的国有大型独资企业，政府投资资金占总筹资金额的比例约为四分之一。2020年获得的与日常活动相关的政府补助仅0.36亿元，相比于其它城市的地铁集团，这个补助金额已经缩减到很低的水平。

 

　　在其它城市的地铁集团看来，深圳地铁就好像“别人家的孩子”。的确，深铁有万科的支撑，同时内部体系明晰、制度规范、内控严格有序、商业拓展落实到位；外部疫情影响逐渐淡化，客运量逐渐恢复常年水平，且行业属于公共交通业，受到政府大力支持，这一切的天时地利促成了深铁的“优等生”形象。

 

　　据深圳地铁2020年债券年度报告显示，深圳地铁去年实现营业收入209.28亿元，净利润为111亿元。计算后深圳地铁净利润率高达53.3％，扣除政府补贴后的净利率仍高达53.1％。

 

　　而对于深铁拥有如此高净利率的原因，沈萌分析指出：“深铁上盖物业在地铁站的客流量和交通便捷度加持下，要比一般物业的出租率和价格更具优势。”

 

　　倘若计算深铁上市的估值，沈萌分析称：“如果预估深铁的估值不是单纯看业绩，还要看成长、看行业、作对比。根据专业经验及相关数据来判断，如果保守估计，深铁在A股上市的估值能达到2000亿-2500亿，因为深铁虽然是地铁企业，但实际上房地产收入占比较高，可以对标万科；港股可能也要2500以-3000港币的估值。”

 

　　京沪高铁与深铁虽然不是同业，但是一定程度上具有相似性，京沪高铁上市估值超2000亿，截至5月31日10点23分，其总市值为2803.98亿，市盈率TTM为86.89。而深铁的优势要比京沪高铁更加明显，例如贡献突出业绩的上盖业务。

 

　　横向对比而言，在2020年众多城市地铁公司中，北京基础设施投资净利润31.56亿元，武汉地铁16.78亿元，青岛地铁3.7亿元，南京地铁3亿元、广州地铁2.3亿元，杭州地铁亏损11.62亿元。其中，深铁净利润是北京基础设施投资的3.52倍，是广州地铁的48.27倍，深铁可谓独占鳌头。

 

　　资产负债率层面，深圳地铁依旧“内敛”而出色，仅为39.64％。相比之下，北京基础设施投资的负债率达到64.46％，厦门轨道交通、广州地铁、南昌轨道交通的资产负债率在40％-50％之间，而长春轨道交通集团、济南轨道交通集团、兰州轨道交通集团的资产负债率均超过70％。

 

　　“深圳地铁商业开发能力非常强，但是其发展是跟着深圳市地铁发展蓝图走，这在一定程度上也局限了其大规模扩张的空间。地铁开发运营的主业，以稳定的收益和现金流，而其他副业都属于投资类，导致大量资金闲置，缺少更多市场化运作的机会。”沈萌表示。