从全国范围来看，广州地铁的推动不动产进行基础设施REITs试点，其实是国家层面的动作。

 

　　不止广州地铁3号线，根据中资研究消息，还有深圳地铁1号线、武汉地铁2号线这2个城市轨道交通项目的申报材料被中咨公司接收。去年，南宁也已经开始进行比选，目的是为了《南宁轨道交通基础设施REITs试点专题研究报告》的编制。

 

　　

 

　　2020年4月30日发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确表明我国在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产，为开展基础设施REITs试点创造了条件。

 

　　REITs用中文表述就是不动产投资信托基金。众所周知，不动产资产有着自身的优缺点。最突出的优点是可以产生稳定现金流，比如租金收入，缺点是流动性往往比较差，遇到市场行情低迷的时候，就不太好卖。REITs则完全拿捏了这一点，将这些缺乏流动性的不动产变成较强流动性的证券。一方面不动产产生的租金等现金流，作为投资综合收益按照比例分配给投资者，另外一方面则使不动产的原始权益人，也就是资金需求方获得了资金支持，不失为一种有效的直接融资方式。更为难得的是，REITs一般有强制派息政策，国内公募REITs每年以现金红利方式分配给投资人的金额，不低于当年可供分配金额的90%，每年不得少于1次。这比起A股很多上市公司可谓有良心了不少。

 

　　但严格来说，REITs尤其是公募REITs（公开市场通过发行标准化证券或受益凭证汇集投资者资金），在国内仍然属于新生事物。截至今年1月初，已经上市的公募REITs产品不过24只，规模不一，项目涵盖了高速公路、保障性住房、仓储物流等多种资产类型，正探索在其他基础设施领域开展试点。实际上，广州地铁集团启动基础设施REITs上市已有两年之久，在日前方才取得行政主管部门出具的无异议函。但从前景来看，公募REITs意义深远，市场容量不容小觑。近两年围绕公募REITs税制优化、新业态扩围、产品扩募等方面频现利好，其中去年初财政部及税务总局发布的试点税收政策“3号文”可作为代表。

 

　　基础设施REITs其实已经在国外广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域。它是指在证券交易所公开发行交易的封闭式公募基金，实质是基于优良底层不动产、获得稳定投资回报的资产证券化产品。

 

　　目前，在深圳证券交易所和上海证券交易所上市的基础设施REITs，已经包括高速公路、仓储、新能源、产业园等版块。

 

　　事实上，基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）。

 

　　广州地铁3号线募集资金则主要投向广州市新建地铁固定资产投资项目，研究跨行业使用，如投向消费基础设施等。也就是说，广州地铁3号线募集的公众资金，将重新投入公共设施建设。

 

　　对于普通投资者来说，随着过往收益率高企的信托（大部分为房地产相关）计划等非标产品式微，股票这些又非一般人能玩得转，市面上能够接触到的风险可控，收益尚可的资产品种已经不多，连银行主打固收的理财产品都会在行情惨淡时跌破净值。如何在这一特殊阶段，保证自己的那仨瓜两枣，亦是家庭财富的种子，有一个稍稍超越存款利息，又还算安全的投资产品，似股又似债的公募REITs目前来看可能是普通人最好的选择之一。其底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，一方面有较为明确的现金流和收益目标，一般情况下不会爆雷，遑论我国现在对REITs增量的核准相当审慎。但要想大赚也不太现实，REITs底层投资标的的稳定性也决定了收益增长空间有限。但这一在长周期视角下具备相对高确定性的金融产品，普通人参与的时候，有一点要注意，那便是要远离二级市场的折溢价炒作，此刻不妨将REITs视为“小票”，就会清楚挣钱的难度有多大，它不适合心急的人。

 

　　目前在沪深两大交易所通过生效、受理与反馈的30个基础设施REITs中，没有地铁项目。也就是说，广州地铁3号线如果申报成功，会是国内首个地铁方面的基础设施REITs，成为国内首个“上市”的地铁线路。

 

　　值得注意的事，不止广州地铁3号线，根据中资研究消息，还有深圳地铁1号线、武汉地铁2号线这2个城市轨道交通项目的申报材料被中咨公司接收。去年，南宁也已经开始进行比选，目的是为了《南宁轨道交通基础设施REITs试点专题研究报告》的编制。

 

　　城市轨道交通项目一般公益属性较强，我国一般采用按里程分段计价票制，为满足发行基础设施REITs要求，可选择年客流量或日均客流量较大的城轨线路作为入池资产，尽量减少政府补贴、可行性缺口补助在营业收入中占比。

 

　　也就是说，客流量较大的地铁均有望在未来“上市”。