本文摘要：在以价换量的大背景下，成都楼市近期“春意盎然”。近日，本报记者兵分各路，深入成都各大板块实地采访发现，伴随着刚需群体的集体涌入，成...

　　繁华的青年人聚集区
 
　　区域名：东客站板块
 
　　2011年5月8日，当由成都开往长沙的K578列车从东客站正式启程，标志着成都东客站正式开通运营。高铁来了，城东火了，一时间，从这里衍生出的高铁经济、城东地产变化、城市升级等相关讨论，成为这座城市最瞩目的热点。
 
　　然而，早在2010年3月，当东客站人居大盘——绿地新里·柏仕公馆第一次打出“高铁”旗帜时，业界非常疑惑，因为在成都的开发历史上，火车站向来是一个禁区，当南三环的住宅已冲破万元大关时，北二环的同类物业却还在7字头苦苦徘徊。于是，当其他开发商对高铁带来的轨道冲击尚举棋不定时，绿地成为东客站“第一个吃螃蟹的人”。对于这个勇敢的上海人，市场同样给予了丰厚的回报：2010年7月18日，柏仕公馆正式对外发售，当日成交住宅160余套，认购率超过80%，几乎达到“日光盘”的标准，而成交客户中，超过7成为首次置业的青年人。如今的东客站片区，仅城市综合体就有10多个，包括九龙仓、合景泰富、新鸿基、信和地产等外资房企所开发的住宅物业如雨后春笋般拔地而起。
 
　　众所周知，在一些新开发小区，最让人头疼的问题就是商业、生活配套的缺位。由于入住率低，商家迟迟不愿入驻，导致业主的日常生活大受影响，“连打瓶酱油都要走半个小时”。于是在一些饱受“缺衣少食”之苦的小区，连家门口新添了一家便利店都可以成为邻居们的热门话题。同样是新兴区域，东客站打动青年购房者的恰恰是旺盛的商气。
 
　　高铁交通所带来的滚滚人流，以及超强的吸金能力将使得东客站的商气聚集。在国内外大城市，几乎所有区域化购物中心都依托轨道交通而建，这些购物中心又会产生辐射力，造就了像香港时代广场、纽约曼哈顿、东京银座这样的“购物天堂”。东客站板块，让人印象最深刻的就是“繁华’二字。这是一个极富都市感的城市核心地带，以成都东客站为圆心，周围12平方公里都纳入了商业的划版图，重点发展高端商务、高端商业、高端商住和以文化创意产业为主的现代服务业。其中仅城际商旅城的商业体量就相当于5个春熙路。
 
　　城西繁华生活场
 
　　区域名：新光华板块
 
　　除开其西核心的繁华地位，目前而言，就其已呈现的便利交通、优质教育、大型购物中心环伺，这三点就足以成就一个便捷繁华的新生活目的地。地铁4号线，目前已开始动工。项目对面即是万家湾公交站，直达成都东西南面。在配套方面，区域还包括中铁西城大型购物娱乐中心，从吃喝到玩乐，从酒店到商场一应俱全。此外，树德中学、三十七中、成都实验小学(西区)、成都市七中实验学校、苏坡小学、泡桐树小学环伺周边，完全解决了业主的后顾之忧，或许光华逸家将见证这一代青年人从成家立业到子女成才的全过程。
 
　　目前，区域楼盘纷纷在“小阳春”中大放异彩。上周末3月17日，西三环光华大道一段的光华逸家，在持续了三个月的疯狂排号期后火爆开盘，仅440套房源，竟然有2000多人争抢，3小时全部售罄，仿佛是压抑了一年多的刚需，全部爆发在了光华逸家。据悉，光华逸家首批次53-96㎡的小户型设计，为青年人赢回了新光华繁华中心的居住权。同时，其高赠送空间，实现了小面积常态居住功能，为青年人贴心考虑，尤其是其57㎡实得72㎡的套三户型，可谓市场中的精品。无独有偶，蓝光SOFA社区以成交套数237套的骄人业绩，问鼎2012年1-2月成都中心城区住宅成交套数TOP10的第2名，用性价比跑赢了大市。
 
　　生态很巴适，楼价很温柔
 
　　区域名：天鹅湖板块
 
　　天鹅湖片区地处龙泉驿区大面镇，因拥有占地1000余亩的浅水湖——天鹅湖而得名。天鹅湖片区是城东的新兴区域，囤积了大量的未开发土地，区域得天独厚的自然环境是目前成都大多数区域无法比拟的。碧波荡漾的1000亩天鹅湖、规划的16000亩国家森林公园、300亩湿地公园，还有总面积达10000亩左右的幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、花乡农居、江家菜地等“城东五朵金花”……天鹅湖片区的生态魅力独占鳌头。
 
　　2009年，600亩的龙城一号率先进驻天鹅湖区域；2010年，1800亩的世贸花香首府落子新川师；2011年，200余亩的百悦天鹅湖也在此亮相。短短三年时间，天鹅湖板块已聚集众多的知名房企，包括世贸、中铁建、首创等国内大牌开发企业，也有中水电、合能等实力房企。区域内在售楼盘数量众多，包括了世贸·花香首府、中铁建·国际城、首创·万卷山、龙城一号、琥珀庭院等，加上后来亮相的百悦天鹅湖、中水电云立方等楼盘，片区开发被推向高潮。
 
　　作为一个新兴区域，天鹅湖片区在生活配套方面还存在一些硬伤，但在众房企的合力下，这些短板正在得到弥补，片区规划有20万平方米的商业配套，包括世茂百货、大型卖场以及希尔顿酒店等。同时，纯居生活更是天鹅湖板块的一大特色，公园大、公园多，田园居住生活氛围非常浓厚。依靠与川师成龙校区，片区内包括了树德中学、成都七中等重点名校，教育、文化资源相当丰富。
 
　　对于住宅刚性需求群体来说，天鹅湖板块最大的吸引力还在于区域内相对温柔的楼价，以首创万卷山为例，优惠后的实际成交价格不足5000元/平方米，这在目前成都主城区范围内是非常罕见的。除温柔的房价，灵活的户型设计同样是天鹅湖撬动刚需的一大法宝，如中水电·云立方就定位为青年社区，主力户型为中小户型，具有低总价高实用性等优势，购房压力较小，属于青年置业首选。而今年地铁2 号线正式通车，更让天鹅湖片区成功融入成都主城区范畴。
 
　　远瞻天府新区发展红利
 
　　区域名：南延线板块
 
　　在2011成都西博会上，天府新区总体规划首次公开，给成都房地产市场带来了极大震动。根据规划，天府新区包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县、资阳市的简阳市、眉山市的彭山县、仁寿县，总面积达1578平方公里，其中城镇建设用地为650平方公里，这给房地产开发企业提供了一个巨大的开发机会，而作为天府新区核心的南延线板块，则成为了开发商和购房者的首选价值高地。
 
　　根据天府新区规划，南延线板块作为天府新区和老城区的链接枢纽，定位为集中发展中央商务、总部办公、文化
 
　　行政等高端服务功能，将以总部经济、软件园、高新技术、金融服务业等产业作为主要产业构成。天府新区规划的出台使南延线板块迎来了崭新的战略发展机遇，刚需群体也应抓住此次机遇，以享受天府新区发展带来的成果。据调查显示，目前南延线板块辐射的刚需楼盘主要是万科·海悦汇城、佳兆业·君汇上品、新鸿基·悦城、恒大名都、天合·凯旋南城等项目。其中，万科·海悦汇城和佳兆业·君汇上品以其优良的品质和较大的购房优惠受到刚需群体的持续热捧。
 
　　城市综合体核心
 
　　区域名：青龙场——昭觉寺板块
 
　　青龙场——昭觉寺板块地处城北2.5环，与红星路延线两大城市主力交通动线汇集，距离春熙路、盐市口等核心商圈仅10多分钟的车程距离，并且，紧邻成绵高速、昭觉寺公交总站等城北交通枢纽，出行便利，交通四通八达。
 
　　由于昭觉寺片区具有轨道交通，且位于二三环路之间的2.5环上，交通方便，加之昭觉寺和动物园的人文、生态资源，以成华区即将推出的“绿水青龙”项目为核心的城市设计中，将充分发掘昭觉寺的人文历史。根据规划，成华区将沿地铁及出城通道沿线规划建设多个城市综合体，打造昭觉寺现代商贸功能区，绿水青龙服务业综合体项目位于核心区位置。
 
　　随着大量开发商涌进城北之际，青龙场——昭觉寺片区的价值也在朝夕之间，迅速被发掘出来。
 
　　时至今日，这一板块已经聚集了招商、华润、中国铁建、蓝光、金科、华宇等在成都楼市颇具话语权的品牌开发商。
 
　　占地119亩的华润·翠林华庭；占地184亩的招商·雍华府；占地103亩的铁建·青秀城……以及伴随着金科等项目一路崛起，青龙场—昭觉寺片区已经踏入了城市发展的快车道。该片区居住价值日益升级。
 
　　日前，作为重大民生工程的“北改”项目启动，根据成华区规划，昭觉寺片区绿水青龙服务业综合体城市设计已经完成，该片区将依托地铁出入口、昭觉寺、动物园和2.5环，打造成都北城目前最大的一个城市综合体。主要功能布局为“一核+四轴+九个功能区”。
 
　　“一核”是指以动物园和昭觉寺为依托，形成具有集购物、餐饮、
 
　　休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体的区域文化服务核心区。同时，以核为中心生长出四条轴线即：文化轴、商业文化轴、水轴、地下商业轴，每个轴都形成自己特色的中心核，将整个区域串联起来形成整体。由于几条发展轴的串联和分割作用，又形成了九个功能块。“绿水青龙服务业综合体建成后，将形成一个多功能、高效率的‘城中之城’，基本具备现代城市的全部功能。”
 
　　对于刚需置业群体而言，青龙场—昭觉寺板块，随着品牌开发商的持续开发，大量品质楼盘的崛起，以及政府对区域城市功能的规划、引导和实施，使得该区域在居家生活便捷等方面，成为成都新兴居住板块中的一个优质板块之一。
 
　　城西新城崛起
 
　　区域名：犀浦板块
 
　　老成灌路、成灌高铁、地铁二号线，随着“双铁一路”构建的立体交通网络先后运营，成都主城区三环路到犀浦的时间距离将缩短到几分钟以内，交通打破城市向西的瓶颈，随着城市西扩，犀浦大步融入成都主城区。
 
　　从某种意义上说，一场由主轴道路升级提速所催生的城西国际高端生活圈，正在如火如荼地形成。如果说当年地铁一号线、天府大道和红星路南延线成就了“国际城南”，那么一个有成灌快铁、地铁二号线、老成灌路全面助飞的城西新城正迅猛地在城西犀浦崛起。
 
　　由于道路和交通的快速推进，沿着老成灌路一线目前已是一片开发的热土，沿线在建楼盘工地鳞次栉比。目前这一区域辐射的范围内，已聚集了万宸、中信、置信、华润、龙湖、中海、炎华置信、合景泰富等地产大鳄，以及万宸·傲城、置信逸都花园、西岸观邸、中铁·塔
 
　　米亚、伊莎贝拉、华润·橡树湾、合景泰富·万景峰、中铁瑞城·西郡英华等楼盘。随着周围高端生活配套日渐完善，并逐步形成国际化、规模化的发展趋势，伴随老成灌路、双铁的贯通，沿线的物业也全面升温。
 
　　据悉，目前犀浦城区在老成灌路以北的区域将是未来的犀浦新城规划的区域，这一区域的土地整理目前已基本就绪，这一区域目前土地储备量也非常丰富，一些先期进入该区域的开发企业已放开手脚大手笔在该区域打造精品高端大盘。比如前期已经启动项目建设的万宸地产、宝投地产等一大批主流开发商，其楼盘开发体量动辄就在数十万平米以上，相信不久这一区域高品质的住宅和商业均将成为新犀浦的标杆项目。
 
　　同时，日前，成都市规划部门公示的《成都市近期建设规划
 
　　(2011-2015)》，在公布的内容中，成都市拟在中心城区三环至外环区域，规划犀浦片区、黄田坝片区、金太片区、南心片区、洪十片区、龙潭片区、大天片区等7大新增居住用地所在片区。针对该规划，有楼市观察人士认为，7大片区的确定，为主城区有序地由三环向外环拓展规划好了路径，同时加上学校、医院以及交通等配套设施的完善，今后一定时期内，这7大片区无疑将成为三环至外环最具开发和居住活力的区域。
 
　　楼市观察人士认为，随着这些犀浦不断涌现出的房地产开发项目的逐渐成型。犀浦新城这一片将向东连接华侨城板块和国宾板块，向西则将与未来的3000亩犀湖形成呼应，向南则连接老成灌路和紧接成灌快铁与地铁二号线。成为商业、环境、交通、配套及其完善的区域板块之一。