近日，笔者从“中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)”市场研究部获悉，北京知名小学，中学，以及高小聚集的区域二手房供求比例连续三年在1：10左右，也就是说10个二手房买家抢一套房子。

　　而城八区轨道交通沿线，尤其是站点周围的供需同样紧张，而目前北京市平均供需比在05年时为1：8，05年可以说是二手房交易最为火热，房价上涨最快的一年，二手房需求群体中，投资比例已经达到20%，房价比04年上涨17.6%，06年国家宏观调控的组合拳把目标定为打击投资型需求，营业税的征收范围由原来的2年以下房龄扩大到5年以下房龄，强征个税，土地增殖税的出台以及“限外令”将需求中的投资比例锐减到5%以下，同样，这些超过房款10%的交易成本也在一段时间内打击了自主需求，使得06年平均供需比降到1：5；07年上半年政策比较稳定，北京对二手房市场的调控开始由市场转为行业调整，先后出台了二手房资金监管，中介机构交纳百万保证金，网签等，大大加强了消费者购买二手房的信心，使得供需比有小副下降，目前一直维持在1：6左右。

　　尽管近几年二手房市场处于震荡的状态，很多投资型的客户面临收益不保的损失，但是名校，轨道交通沿线二手房市场一直不受干扰。房价上涨幅度依然位居首位。主要原因有：

　　租售比高 吸引投资客

　　“中大恒基”市场研究部数据显示，目前北京的租售平均比在1：220到1：330之间，有些区域的某些类型房子甚至高达1：350，这些房子主要是近几年快速发展新兴开发区或者居住区域的建筑年代比较老的房子，因为其二手房价格在近几年也水涨船高，但是品质不如次新房，所以租金上不去，同时受到周遍大量次新房存量房的挤压，租金只能维持在比较低的水平上才能吸引客户，一旦房产泡沫破裂，受影响最大的肯定是这种区域这种类型的房屋。但是，名校，轨道交通沿线的租售比在1：220上下浮动，租金上涨快，并且一年四季都没有空置期，并且如果租售比在1：240以下，收益在近几年还是能保证的。

　　租赁市场繁荣很大程度上会减少二手房房源挂牌量，扼制其交易量，供需必然处于紧张状态。

　　集中就业拉大名校、轨道交通周边供需比

　　上世纪八十年代前后两次生育高峰中出生的人群目前分别进入了就业，上学阶段，“中大恒基”市场研究部数据显示， 75年后出生的客户占到了登记总数的46%，成交量中超过35%的消费者是30岁以下 ，他们基本选择在地理位置优越、交通便利区域购房。临近环线或者离城铁、地铁轨道交通较近区域的二手房对最为理想，而90年前后出生的孩子目前正处于上初中，高中阶段，家长为了让孩子上一个好学校，不惜成本在名校周边租房，买房，他们属于北京市最刚性的需求之一。

　　专家分析：供需紧张是导致房价快速上涨，居高不下的主要原因，07年7月，北京二手房交易的平均价格在8950元/平米左右，而名校周边二手房均价在11500元/平米，轨道交通周边均价为11180元/平米。建议消费者购买时要根据自己的长远计划和实际需求进行选择。