广州地铁200亿拿地 力推轨道＋物业或引入房企共同开发
2017-12-06 来源：二十一世纪经济报道
本文摘要：两年前的万科股权之争，将轨道＋物业模式带入大众视野，如今，这一模式也成为各地轨道交通集团与房企合作发展的潮流。
两年前的万科股权之争，将轨道＋物业模式带入大众视野，如今，这一模式也成为各地轨道交通集团与房企合作发展的潮流。
11月底至12月初，广州地铁以近200亿元拿下广州两幅地块，加速布局轨道＋物业的开发，以反哺轨道建设。广州地铁官网显示，其还计划开发7个车辆段上盖物业。
在国内甚至全世界，盈利一直是造价高昂的地铁项目的痛点，仅靠人流和车费，不足以支撑轨道建设和运营，很多轨道集团都是亏本运营。而轨道＋物业模式，则可以有效弥补轨道建设资金和运营成本，因此近年来，轨道交通集团纷纷与房企合作开发轨道物业。
作为广州目前唯一的轨道交通建设集团，广州地铁此前已联手同属广州市国资委的越秀地产、珠江实业等成立广州轨道交通城市更新基金，共同推进轨道＋物业的发展。
广铁拿地逻辑
极少在土地市场露面的广州地铁近来拿地频繁，先在11月27日以总价63.83亿元拿下番禺钟村地铁上盖地块；12月1日又以约131.6亿的底价拿下新塘镇13号线官湖车辆段及上盖地块。5天内，广州地铁以近200亿元，拿下两宗大体量地铁上盖商住综合地块。
公开资料显示，官湖地块是继2009年总价为225亿元的广州亚运城地块之后，广州总价第二高的地块。
作为广州市国资委全资控股的大型国有企业，广州地铁均以底价拿下这两块地，从出让条件来看，上述地块可谓“量身定制”。
根据出让公告，两地块均要求竞买人具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验；地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。
广州市业内人士分析，广铁如此大手笔拿地，显示广州市正在加码轨道＋物业的发展。
广州地铁建设和运营有庞大的资金和盈利需求。以广州地铁11号线为例，计划投资420多亿，25-30年之间收回成本，前提还要得到政府政策支持以及票价补贴。
1月6日下午，广州市人代会第一次会议天河代表团专题审查会上，广州地铁公司相关负责人透露，从2007年至今，广州地铁虽保持盈利，但离不开政府财政补贴，一是广铁之前的部分政府债还本付息；二是市民乘坐15次后票价六折优惠所出现的资金缺口，还有一部分收入来源，则是地铁票价收入以及沿线附属资源的物业开发。
从广铁在建和拟建的多条地铁线来看，投资巨大，发展轨道＋物业成为必要。
广州地铁官网显示，作为线网里程居全国第三、世界前十的地铁公司，目前房地产开发经营是核心业务之一，也是未来的利润中心。
广州地铁已开发完成紫薇花园等十几个项目；正在开发的南海金融城等项目总在建物业面积超过120万平方米；计划开发的有燕塘、北京路等7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。
效仿东急电铁
在国内，轨道+物业模式已在多个城市运行，如在深圳，万科和深铁合作的数个项目正在进行；在宁波，已有1号线的邱隘东站、东环南路站以及2号线的藕池站三个项目在实施轨道+物业模式。这些项目背后是绿城、华润置地等开发商。
先行者万科背靠深圳地铁抢占先机，通过与轨道集团合作，万科在北京、深圳等地已有40个以上的轨道物业；另据中国中投证券统计，深铁目前运营285公里11条线，未来仍有1142公里、42条线需要发展，与万科合作可大幅推进“轨道+物业”发展。
其他房企也在加码轨道物业。据21世纪经济报道记者粗略统计，华润置地已与上海申通、杭州地铁、宁波地铁、青岛地铁等轨道交通企业合作。
国泰君安判断，轨道+物业发展已迎来黄金时代，保守估计未来5年内新增轨道交通能够为10.8亿平方米的上盖物业带来价值提升。
“从发展的成熟阶段来说，广州地铁起步相对晚。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。
从成熟市场的轨道+物业经验来看，目前有港铁和日本东急电铁（以下简称东铁）两种模式。据国泰君安梳理，香港以港铁公司统筹地产商联合建设，物业开发贡献利润达60%，使港铁公司不依赖公共支出实现长足发展；东铁则是轨交物业建设的实施主体。
港铁和东铁的根本不同在于，港铁将地卖给开发商；而东铁是自己开发，或者找其他开发商来合作开发。
据此，广铁已在公开市场拿地，不可能自己再去转手卖地，后续自己持有运营或引入开发商共同开发是大概率事件，更接近东铁模式。
知情人士透露，广铁拿下前述两块地后，很大可能将引入越秀地产进行物业开发；不过截至目前，双方尚未透露相关信息。
有一些迹象显示，广铁与房企的合作在加快。自去年至今，广州地铁已和越秀地产、珠江实业等广州本地国有房企达成战略合作，并在今年7月，成立了广州轨道交通城市更新基金，以“基金+轨道+物业”模式推进轨道＋物业发展。
据越秀地产透露，上述基金由越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团作为战略发起人，首期规模200个亿。今后，还将以此为基础引入社会资本。
该基金的运作思路为，围绕轨道交通沿线场站，开展土地一级整备并交政府收储，通过分享土地出让分成获取基金投资收益；同时对地块申请调规及设置出让条件，实现土地一二级市场联动；以夹层形式投资于地块开发运营，通过项目开发、销售、运营及资产证券化等渠道获得投资收益。
越秀地产曾表示，在地铁上盖物业开发完成后，无论是商业运营，还是资产证券化，其越秀商投和越秀房托（越秀地产持股39.1%）两个资产管理平台，都能为其提供全链条服务，通过REITs和ABS等形式实现资产运转的完整闭环。
严跃进认为，广州地铁负责沿线开发，越秀等房企则打造物业，双方优势互补，利于后续商业地产项目的运营，也更容易进行金融化运作。
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