本文摘要：据国家统计局数据显示，2017年末，我国城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58 52%，常住人口超8 1亿人。有专家预测，到2020年中国城镇化率会达到60%左右，到2030年左右会达到70%左右，但距离发达国家80%的平均水平还有很大差距，也意味着我国巨大的城镇化潜力，城镇人口还将持续快速增长，这其中，省会城市、重点核心城市将具有更大、更快地成长。

　　
　　据国家统计局数据显示，2017年末，我国城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%，常住人口超8.1亿人。有专家预测，到2020年中国城镇化率会达到60%左右，到2030年左右会达到70%左右，但距离发达国家80%的平均水平还有很大差距，也意味着我国巨大的城镇化潜力，城镇人口还将持续快速增长，这其中，省会城市、重点核心城市将具有更大、更快地成长。

　　但是，随着城镇化率越来越高，城市规模不断扩大，城市蔓延使得人们出行效率逐渐降低，通勤时间延长，城市无法集约式发展。而为了应对快速增长的出行需求，轨道交通成为了首选。

　　轨道交通发展不局限单个城市都市圈发展需要轨道交通

　　“我国轨道交通事业的未来发展方向，不仅要考虑到单个城市的轨道交通，还应该考虑到整个城市群的轨道交通，连成多个城市的整体推进。”花样年(专题阅读)商业全国战略发布会暨南京喜年花生唐社区商业3.0招商大会现场，中国深圳企业与市场研究中心主任、经济学博士——刘鲁鱼，就我国目前轨道交通发展的现状以及轨道交通商业的未来发展如此表示。

　　对于早已成熟的城市，在早期规划上是不可能考虑轨道交通，而对于前景无法的预测的二三线城市，即使是现在，也不会考虑轨道交通。“但我们发现，曾经没有考虑轨道交通的，现在都有了，如广佛都市圈，原来广州到底轨道交通要多大的体量都不能确定，但是现在随着同城化的出现，广州的轨道交通已经延伸到，超越了佛山，到了三水。”刘鲁鱼说，“所以，下一个趋势，不仅是一座城市要考虑轨道交通，而且城市群之间都要考虑轨道交通。现在各个城市的轨道交通在分头单独推进，实际上应该连成网整体推进，否则非常不经济，而且将来在营运上、在规划的前瞻性上，都会遇到很大的问题。我觉得轨道交通这个概念不局限于一个城市，原来我们认为轨道交通等同于地铁，那是因为地铁是在一座城市内部的公共交通系统，但现在不是，它是一个区域的公共交通系统。”

　　商业利益分配问题亟待解决轨道交通商业将大有可为

　　城市的发展离不开轨道交通，完善的轨道交通网络，不仅能加强城市内部以及城市之间的交通通达性，也能实现城市生活区和商业区的诞生和发展。对此，刘鲁鱼表示，轨道交通引领城市的发展，未来城市的发展是由轨道交通发展出来的。原来的不毛之地，会出现巨大的人口，巨大的商业体量，甚至在没有人口的地方会出现巨大的商业群落，这些可以做成特色商业，体量也会较大，因为消费者通过轨道交通快速的到达，不会受到地面交通的制约。

　　但是我国的轨道交通发展相对较晚，轨道交通商业发展除了受城市最初规划不完善影响外，最大的难度是利益的分配。刘鲁鱼称，从全世界范围看，轨道交通其实是不赚钱的，除了香港。港铁的成功之处在于轨道交通和上盖物业的同步开发，这种“地铁与物业综合发展”的经营模式，实质是港铁与政府共同规划和合作，将地铁建设、运营与沿线物业开发相结合的模式。而大陆的轨道交通是由轨道交通公司和商业开发企业合作开发的，这就会出现利益的分配问题。因为轨道交通是一个几乎无法回收的投资，那么它的投资要通过上盖、广告等来回收，怎么去建立一个良性的利益分配机制，促使轨道交通和上盖的发展是最大的难点。

　　对商业而言，一方面轨道交通是人流量巨大的交通体系，任何一个商业落地其中，都会获得理想的人流效益。不过，刘鲁鱼也指出，人流不是影响轨道交通上盖的因素，轨道交通不存在人流量的巨大偏差问题，只是上盖的体量大小会有区别，而且上盖不只是商业，还应该有居住，有居住才有消费群体，所以轨道交通上盖也是个综合体。

　　另一方面，轨道交通还有个造城的效应。香港的新市镇就是轨道交通造出来的，轨道交通可以造出巨大的生活园区，这样也能给商业提供巨大的消费市场和群体。事实上，香港的每个地铁站都和周边的居住区和商业有紧密联系，地铁能给这些物业聚合人气，创造商机，而这些物业能帮助地铁公司获得不俗的报酬，进而投入到更多的轨道交通建设中去，双方互惠互利，良性发展。可以预见的是，我国的轨道交通建设和轨道交通上盖物业的发展道路是曲折的，前路是光明的。

　　南京轨道交通商业开端较好需要引入更多优秀运营商

　　南京作为国内发展轨道交通较快的城市，目前轨道交通起步很好，政府很重视，比较早就考虑了轨道交通和商业的关系，这是一个比较好的开端。刘鲁鱼认为，南京虽然经济发达，但南京的商业繁荣是单体商业的繁荣，“实际上我们对商业有两个考察标准，商店是看单体，商业是看连锁，比如花样年是连锁，所以我觉得南京的轨道交通尤其要跟商业配合的话，需要大力引入优质的商业资源，尤其是外地的优质商业资源，因为本土的商业资源实际上是配合不上轨道交通的，需要有一些高端的商业资源，尤其是轨道交通商业的经营是非常专业的，需要引入非常优秀的运营商。”刘鲁鱼说。

　　刘鲁鱼博士：中国综合开发研究院市场研究中心主任，中国商业联合会专家委员会委员，深圳零售商业协会副会长与首席顾问。主持编制深圳市商业网点规划二OO六——二0二O，沃尔玛公司在中国十二个城市开设超级市场的可行性研究报告，深圳地铁一号线站厅商业规划，港铁公司深圳市地铁四号线龙华拓展区投资分析报告等。