戴德梁行(国际房地产顾问“五大行”之一)是早期香港九龙TOD站点的深度参与者。九龙站的一体化开发模式极具代表性，集中体现出TOD多功能复合高密度的特性。

 

　　1998年九龙站的港铁东涌线和机场快线开通后，将原来的交通末端打通，这里成为连接香港西部和机场的重要交通节点。随之，区域有序进行了高端住宅、商业、酒店、写字楼等项目的大规模开发。可以说，通过“站城一体化”开发理念，促使西九龙片区演变为城市机场会客厅，奠定九龙成为香港的金融与文化中心的要素基础。

 

　　“站城一体化”的开发理念，是实现地铁与周边建筑及其他交通设施的无缝接驳，提升地铁对城市中心人口的疏解能力，增强TOD项目对站点客流的疏导及利用效率。

 

　　九龙TOD站点的发展过程某种程度上也折射了港铁的演进过程。港铁大致经历了以下三大阶段：开发初期作为连接城市各区居民公共出行工具，主要承担疏导城市交通及推动人口迁移的作用，是城市规划任务中的重要环节；随后，地铁与房地产共同开发，上盖物业涌现，完善的站点周边配套与便利的交通可达性加速了城市核心商圈外扩和新兴商务区的出现；现阶段港铁与高铁网络积极对接，充分提高不同交通间换乘效率。

 

　　时至今日，香港的城市发展形成了以轨道交通为支撑的形态——全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。香港市民90%以上依靠公交出行，其中大部分是地铁乘客。港铁作为世界上少数能盈利的地铁公司，深深得益于其“轨道+物业”的商业模式，该模式不仅仅是一个交通和用地规划的技术手段，同时也提供了高品质及可靠的交通服务，更是让地铁成为组织生活功能和场景的纽带。

 

　　“轨道+物业”的商业模式，要通过在公共交通枢纽周边进行混合功能及高密度开发，重新改变城市土地价值的分配，引发城市空间的变迁，形成轨道沿线特有的物业及城市发展形态，提升城市功能和开发价值，并利用综合开发增值收益反哺轨道交通建设与运营的巨量资金缺口。这应当是超特大城市轨道交通和城市可持续发展的必由之路。

 

　　作为拥有558公里城市轨道交通开通运营里程，日均客运量500万乘次的大都市，成都轨道交通占公共交通出行比例60%，TOD项目从前期研究、后期开发与运营都可以参考“香港模式”，实际上已有不少项目在这样尝试。

 

 

　　结合未来城市在消费、生活和生态的追求，建议以新消费烟火场景、元宇宙数字场景、生态化公园场景三大场景赋能成都TOD高质量发展。

 

　　新消费烟火场景。TOD利用其交通便利性能有效导入并形成消费人口的集聚，借助立体化的商业空间的纵向开发利用，形成独立地下商业+地上集中商业+地铁连廊商业的立体化消费空间，使得消费者在站点区域实现多元消费方式，体验不同购物感受。

 

　　以烟火成都为核心理念构建成都TOD时代下城市美好舒适生活圈，着眼城市级、片区级、街区级消费格局，差异化布局大体量、全业态的综合型商业，景观化、场景式的公园型商业，小而美、特色化的街区型商业。同时，将现代商业与生活美学空间结合，打造艺术、人文、时尚、商业的融合体，引入新零售主力店，满足年轻化、时尚化消费体验，营造全客层覆盖、全时段运营、全业态融合、一站式满足的站城空间。

 

　　元宇宙数字场景。强化“智慧+元宇宙”赋能，基于建筑信息模型(BIM)、城市信息模型(CIM)等技术，构建城市TOD数字底座，打造数字孪生TOD，推动地上建筑物、构筑物、人流移动、交通调度、站内设施和地下管线、管廊等数字化展示、可视化管理，实现站点管理数字化智慧化升级，统筹图像采集终端和感知终端的布局和应用，稳步推进“智慧+”城市TOD运营管理的深度融合。同时，将元宇宙的概念结合到实体的TOD城市功能和场景设计中，将潮流商业、产业办公、高端居住、交通枢纽融入未来数字智慧场景，形成新的城市活力聚场，成为未来城市前沿生活的样本。

 

　　生态化公园场景。成都作为公园城市首提地，TOD也需要与公园城市理念相融合，步行空间打造成绿化空间，引入下沉广场，营造绿色环境，探索形成一套别具特色的“成都模式”，着力将生态型、人本化、有韧性的高质量发展特质贯穿其中，将TOD的站点打造成一个充满绿意的城市客厅，户外庭院、露台和主题屋顶花园，为人们提供全天候、生态化、开敞式的休闲社交和家庭陪伴空间。