从地铁的轰隆声里，能听到青岛这座城有力的心跳。打开青岛轨道交通线网规划图，四通八达的地铁线路呈点线状连接城市的各个角落，地铁建设的提速，也使TOD商业再迎机遇。近日，青铁商业与丽达在综合商超领域展开股权合作，被业界视为青岛地铁拓展轨道商圈、构建商业矩阵的一个缩影。

 

　　TOD商业再迎机遇青岛轨道交通生态圈正在崛起

 

　　去年四季度，商务部等11部门联合发布通知，青岛进入全国首批30个城市“一刻钟便民生活圈”试点名单。“青铁商业与青岛丽达的合作正逢其时，必将为青岛打造‘一刻钟便民生活圈’提供更多成功的试点样本和更为广阔的发展空间，祝愿双方的合作开启国企与民企合作的典范，成为商业新模态、新业态发展的典范，为青岛国际消费中心城市创造新的典范。”青岛市商务局副局长杨青山表示，近年来青岛市轨道交通和地铁事业的大发展，带来的不仅仅是市区概念的延展、放大以及便捷的交通体验，更重要的是推动青岛商业正式进入了“地铁时代”，这是加快建设现代化国际大都市的重要标志，是推动青岛向着“建设国际消费中心城市”的目标、“活力海洋之都、精彩宜人之城”的城市愿景迈出更加坚实的一步。

 

　　今年年初，青岛地铁提出“十四五”期间TOD开发一千亿的目标，21个重点项目计划三年内全部启动，至2024年底预计获取土地6000亩，带动投资1000亿元，沿轨道交通建地铁新城，绿色建筑、装配式、智能渣土、氢能发电等全新的应用场景也将面向市场开放。种种迹象表明，当下的青岛，一个千亿级轨道交通生态圈正在崛起。

 

　　TOD建设，给城市带来了什么

 

　　TOD模式是以公共交通为导向的开发（transit-orienteddevelopment），是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。所谓TOD模式，就是科学构筑城市轨道、快速公交、常规公交干线等大流量的公共交通通道，支持大规模人口自由流动和集聚，并以此为主线、以人流最密集的公交枢纽为节点，引导生产服务业和生活服务业进一步向“点轴”集聚，形成一批区域性服务集聚区，从而整合区域城乡资源，引领城市功能升级，形成与绿色交通模式相耦合的土地集约开发模式和城市内涵增长格局。换句话说，TOD模式就是把公共交通的一体化、特别是城际轨道交通的一体化，跟城乡规划布局和土地利用结合起来，从而优化城乡区域空间格局。随着城市化进程加速，交通拥堵、土地匮乏、资源浪费、环境恶化等“城市病”加速蔓延，让生活其中的人们饱受困扰，同时也对城市的可持续发展带来了严峻的挑战。为了解决这些问题，优化城市的发展空间，源起于美国、风靡于一些发达国家的TOD模式，被引入中国，成为城市的一剂“良药”。近年，我国很多城市进入了轨道交通发展的繁荣时期。城市建设轨道交通系统出于两个基本目的：一是满足市民不断增长的交通需求；二是引导由于经济增长带来城市空间上的扩展。TOD的理念与这两个目的基本吻合。香港是我国率先对TOD进行探索的城市，目前全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65％。绝大多数位于非铁路沿线的住宅围绕公共汽车站形成高密度组团。这种布局有助于公共汽车线路拉长站距，提高运行速度，同时也缩短了居民向车站步行的距离。由于客源充足，公共汽车公司能够保持良好的经济效益，维持高质量的服务，开发良性循环。公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，仅有大约6%左右的居民出行使用私人交通工具。学习香港的开发模式，深圳确立了“轨道+物业”发展模式。一方面充分利用上盖空间提升土地价值，另一方面以地铁沿线土地储备和物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，实现了轨道交通的可持续发展。政府通过将相关资源（土地资源为主，财政资金为辅）配套给地铁公司，使得地铁建设和运营投入带来的沿线土地和物业的增值可以由地铁公司部分享有，从而实现地铁建设和运营的可持续发展。

 

　　TOD开发，提升城市能级的必然

 

　　从国内外地铁先进城市的经验来看，TOD开发是提升城市能级的必然选择，是加速城市更新的必然选择，是解决大城市病的必然选择。当下的青岛，正处于由相对粗放式发展向内涵式发展的转型阶段，老城区面临着公共服务及市政设施配套亟待完善、产业空间不足、城市活力缺乏等一系列问题。原有“大拆大建”倾向的改造模式已经不适合社会发展的需要，亟待通过TOD模式带动城市系统性的有机更新，促进存量空间提质增效。

 

　　西南交通大学TOD研究中心主任朱晓兵是国内最早从事TOD实践的专家之一，迄今已参与或主持了全国逾30个城市的100多个TOD项目。“建轨道就是建城市，运营轨道就是运营城市！”朱晓兵表示，要建立TOD城市战略，就要变“城市轨道”为“轨道城市”，即由投融资压力倒逼的被动举措变为以TOD促进城市高质量发展的主动作为。完善的顶层设计是实现TOD城市战略的保障，城市战略下的TOD特点和趋势是“全域、全模式、全生命周期、全主体参与”。

 

　　“TOD现在到了不做不行的时候了。”在朱晓兵看来，只要是发展轨道交通的城市，采用TOD模式是必由之路：一方面，地铁的造价和运营成本都非常高，仅凭轨道交通自身的经营收入是不可持续的，急需通过TOD综合开发获得收益来反哺轨道建设运营；另一方面，越来越多的地方也意识到了TOD对于促进城市高质量发展的重要意义，把它上升到城市战略的高度。

 

　　采访中，多位专家学者都肯定了青岛近年来的城市发展成果，同时指出，随着城市的扩张和人口不断地流入集聚，交通拥挤等“城市病”随之出现，而TOD模式对于城市的用地集约化、城市立体空间延伸、公共交通系统的改善有较大的提升效果。另外，TOD的发展要依据城市所需的主要功能设计，因地制宜，人性化、有本土特色的设计，才是城市所需要的。

 

　　TOD愿景，青岛剑指“千亿级”

 

　　于青岛而言，一个千亿级轨道交通生态圈正在崛起。今年年初，青岛地铁提出“十四五”期间TOD开发一千亿的目标，21个重点项目计划三年内全部启动，至2024年底预计获取土地6000亩，带动投资1000亿元，沿轨道交通建地铁新城，绿色建筑、装配式、智能渣土、氢能发电等全新的应用场景也将面向市场开放。青岛地铁线网四通八达，不仅连接着城市南北、贯穿东西，还将一个个历史文化街区串联激活起来。据了解，在地铁建设和运营赛道上，青岛成为十年来全国地铁发展最快的城市之一。2010年，青岛地铁首条线路开工建设。2015年年底，3号线北段开通，成为全省首条运营线路。此后6年，青岛地铁每年都有新线或新段开通。到2021年年底，跨海地铁1号线全线开通，青岛地铁运营线路达到6条，运营里程284公里，线网规模位列全国第十，北方城市第二。“青岛已位列TOD城市战略第一方阵。”朱晓兵分析表示，目前青岛市已开展《市TOD综合开发战略规划》《轨道交通土地资源开发利用专项规划》《中心城区地下空间综合利用专项规划》等顶层规划编制，明确了“三级四类”开发模式，建立了“21+N”重点项目库，形成了地铁集团、区市平台、顶级策划、龙头开发、央企施工“五位一体”的联合开发体系，覆盖一级土地整理+二级项目开发+三级项目运营“三级联动”全生命周期，以市场化运作保障项目高质量建成。2022年青岛地铁将开发多个地铁沿线TOD项目，其中，观海地项目和公园里项目、市北区人工智能产业集聚区项目、南岛项目、青岛北站交通商务区项目等多个项目正加快推进。对此，青岛地铁集团党委书记、董事长张建刚表示，“十四五”期间，集团提出TOD开发一千亿，21个重点项目计划三年内全部启动。通过三年攻坚行动，加快构建安全、便捷、高效、绿色的城市轨道交通网络体系，建设“轨道上的青岛”。

 

　　“推动青岛全域TOD战略布局，建设集约高效的城市发展模式。”青岛青铁置业发展有限公司董事长朱力表示，通过完善TOD综合开发顶层设计体系、打造TOD综合开发运作体系、构建TOD重点项目推进体系，基本实现青岛全域TOD战略布局。据介绍，目前青铁置业通过对全市13条线路、503公里、266个站点进行全面梳理，确定可改造用地113平方公里、TOD综合开发重要站点106处，筛选出重点TOD项目21个，储备TOD项目60余个。到2024年，青铁置业计划向各类市场主体提供至少21个TOD项目的规划设计，超过600万平方米的物业开发建设体量，至少30个商业项目的运营以及超过100万平方米的产业承载空间等业务机会。

 

　　眼下，一个多业态、总消费、广渠道的新型商业模式正在“破阵出圈”。“十四五”期间，青岛地铁将与头部零售商合作开办精品生活超市11家、社区超市80家，规模超市市场占有率达到10%以上；到2031年底，开办精品超市将达19家，社区超市达200家，形成青岛七区三市的完整业务布局。同时，适时启动物流中心建设研究工作，计划物流中心占地面积20亩，建设使用面积10000平米，计划于2024年投入使用，为青铁商业便利店、零售商业等业态提供供应链生产与配送。青岛地铁集团总经理助理、青铁商业公司董事长李晓杰对此充满信心：“通过市场化拓展渠道、地铁百万客流场景、双方APP等线上渠道，赋能合资公司，在短周期内加速形成本土规模效应，扩大优质经营性物业，最终实现资本运作。”

 

　　可以预见，更多的“地铁新城”在青岛将浮出水面。立足“打造10分钟宜居宜业活力圈”理念，青岛地铁立足把每一个TOD项目都打造成“生产、生活、生态”高度融合的微型城市体系，建成“地铁新城”。在此过程中，TOD正牵引着青岛走进一个新的时代，不断开拓着城市空间，刷新着城市面貌与格局，编织着新的梦想与精彩。