深圳市地铁集团有限公司（简称：深铁集团）积极探索“轨道+TOD综合开发”模式，持续完善自我造血的可持续发展机制，并升级模式联动城市和社会高质量发展。2021年深铁集团实现营业收入163.97亿元，利润总额29.66亿元，成为中国内地全成本口径核算下盈利情况最佳的城轨企业之一。

 

 

 

　　深铁集团在践行TOD发展理念进程中，“轨道+TOD综合开发”模式逐步成熟稳定。2022年《面向城市更新的中国城市TOD指数研究报告》显示，深圳TOD现状水平和更新潜力均表现优秀，综合排名全国第一。

 

　　一是深植“轨道+TOD综合开发”，助推实现轨道交通可持续及城市空间融合发展。通过创新轨道枢纽与上盖物业一体化的规划设计建设统筹机制，构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间，推动枢纽站点与周边区域发展的协同增益，实现“轨道+TOD综合开发”模式由“单体开发1.0版本”“综合体开发2.0版本”向“站城一体3.0版本”“产城融合4.0版本”升级发展。深铁集团在轨道二、三期建设中创造并获取14个TOD综合开发项目，预计开发收益（地价+开发利润）可完全覆盖轨道交通一、二、三期及三期调整项目主体工程企业融资还本付息的资金需求，极大减轻了政府财政负担。良好的开发和经营收益有力反哺轨道交通建设和运营，发展模式的迭代升级更推动实现轨交物业与城市发展的深度融合。

 

　　二是以“产城融合”理念探索站城一体化的城市更新模式，为破除城市病提供综合解决方案。进入轨道交通四期建设期后，深铁集团以自身优秀的规划设计、轨道建设、市场化融资和“组局”能力，统筹“站城一体化”开发，以综合交通枢纽为重点，围绕轨道交通重要节点打造产业高地与活力社区，深度破解既有条块分割、衔接不畅的产城融合发展难题，通过对土地创新式集约利用、立体布置全业态建筑及枢纽空间，打造具有代表性的TOD多维业态综合体标杆项目，推动城市出行、生产、生活、购物、休闲无缝对接，提高人民生活的便利性和交通的人性化，赋能城市经济发展的同时与人民共享发展成果。

 

　　三是制定战略推动模式有效落地。深铁集团致力成为创造经济和社会双重价值的轨道资产经营者，由寻求轨道建设资金平衡向追求社会与企业融合发展的目标迈进，建立利益共享、政企协同的发展机制，助力城市实现产业升级，追求企业、政府和城市综合价值最大化，带动粤港澳大湾区城市的高质量发展，推动实现融合城市的可持续发展模式升级。

 

 

 

　　一是TOD综合开发机制不断创新。深圳市政府大力支持深铁集团探索TOD综合开发，在轨道交通建设初期明确配置地块予以支持，同时通过逐步完善机制，对车辆段上盖物业实施分层设权、分别供地，实现轨道交通便利地段立体复合利用土地资源。2013年,政府出台《深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法》，将轨道交通上盖物业使用权注入企业，后随国家政策调整，改为对轨道融资地块采用附有条件的招拍挂方式供地。在政府指导和支持下，深铁集团积极探索对轨道周边土地进行统筹规划和组局开发，全面创新站城一体城市更新模式。截至2022年6月底，深铁集团已获取轨道上盖项目34个，包含获得土地开发权项目23个、配建公共住房4个、代建项目6个、其他项目1个，总建筑面积约1264万平方米。

 

　　二是创新TOD综合开发内部协同机制。集团成立下属法人企业——深铁置业（图1）负责站城开发，充分授权，有效管理，发挥下属企业主观能动性，接轨市场，健全从上盖地块选址、规划、方案、拿地、开发、销售等全流程的管理制度，全面提升站城一体开发水平。在轨道交通建设初期预留接口、提供技术条件，逐步建立并不断完善“一体化规划、一体化设计、一体化建设和一体化运营”建设管理协同机制，推动实现效率效益最大化。三是秉承“深铁为民”的企业精神。推动轨道上盖承载更多民生工程，拓宽公共住房供应渠道，截至目前已交付公共住房2.24万套，在建1.74万套；建设学校29所，已交付12所，为实现人民对美好生活向往贡献“深铁力量”。

 

 

 

　　一是突破轨道交通上盖物业和地下空间技术限制。深铁集团主动联合国内科研机构和相关高校，针对轨道上盖物业的载重、限高以及防火等技术开展攻关，为新形态的轨道上盖物业及地下空间的综合开发解决了技术难题。包括突破规范创造车辆段特有的全框支转换结构体系，适用后期上盖开发各种户型的厚板转换体系，节约成本的车辆段上盖减隔震技术，突破车辆段盖板分缝长度限制、减少漏水隐患的技术等。前海综合交通枢纽项目被国家自然资源部纳入《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》。

 

　　二是编制上盖物业开发设计指南和标准体系。主导编制了国内首部地铁车辆段上盖建筑结构设计应用指南——《深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准》，将企业标准上升为深圳市标准，填补了轨道交通车辆基地上盖建筑结构设计的空白，为全国轨道上盖建筑结构设计探索和积累经验。标准创新性提出“全框支剪力墙结构”，并在新项目得到广泛应用，将上盖建筑高度从50米提高到150米以上，既为城市实现更大规模的“造地”目标，又成倍提升了项目开发空间和经济效益。

 

 

 

　　深铁集团在“轨道+物业”模式践行初期以合作开发为主，通过学习和借鉴合作单位的先进管理经验，同时对标市场“比学赶超”，探索并形成国内领先的“轨道+TOD综合开发”创新模式，形成了以枢纽为核心的站城一体开发核心竞争力。

 

　　一是逐步沉淀站城开发坚实力量。引入职业经理人+专业人才，“以新鲜血液”渗透公司“循环系统”，提升团队整体作战力。目前，深铁集团对轨道投融资配置土地资源项目已升级为以自主开发为主，并利用专业能力和一体化协调优势，积极谋求轨道沿线市场化项目拓展。

 

　　二是提高企业现代化管理水平。按照国企改革三年行动总体部署，深铁置业已搭建较为完善的公司治理结构，形成了完备成熟的制度体系，各治理主体各司其职、协同运转、有效制衡，治理能力不断提升，为业务发展保驾护航。

 

　　三是不断提升开发管理能力。推行“强项目管理、强职能服务”的管控模式，持续为项目赋能提效。全方位构建标准化开发体系，开展设计、产品、技术、成本及管理的标准化研究，打造“可复制”“菜单式”的操作指南。

 

　　四是坚持数智引领，深度应用BIM技术，积极对接CIM建设，建设智慧工程管理系统，赋能项目开发提质增效。深铁项目开发效率不断刷新，在深铁璟城等6个新拿地项目成功实现“拿地即开工”，大幅缩短开工周期；深铁懿府从主体开工到竣工备案仅用了21个月，较常规工期缩短6个月，创造了轨道物业综合开发的“深圳加速度”，实现效率领跑。

 

　　五是建立TOD综合开发品牌。2021年全市首个TOD品牌展厅落地深铁置业大厦，深铁TOD品牌盛大发布，传递了公司“轨道城市缔造者”的品牌定位、“赋能城市未来”的品牌理念和“抵达无限可能”的品牌口号，搭建了“府系”“境系”“城系”的产品体系，产品及市场认可度不断提升；公司《品牌焕新升级，开启“赋能未来”新征程》成果入选国务院国资委国有企业品牌建设典型案例集。

 

　　六是构建以枢纽为主的站城一体化开发核心竞争力。开展轨道枢纽周边集约高效综合开发策略系列课题研究，统筹推进TOD“站城一体城市更新”，按照“片区统筹、产城融合”的规划思路，打出“融资+更新”组合拳，推进研究枢纽项目7个、城际线项目8个、市场合作项目10余个，将前海枢纽（图2）建设为功能齐全的城市综合体，升级机场东为国际领先的空铁枢纽，打造西丽枢纽为铁路地方合作新样本，重点发展和逐步形成枢纽结合城市开发建设的管理和技术优势。

 

 

 

　　深铁集团充分发挥“轨道+”的资源整合优势，逐步搭建“融资+市场化”多元融合的开放平台。

 

　　一是联合行业标杆企业，组局拓展市场化项目资源。

 

　　制定共商、共建、共赢的利益统筹机制，充分调动政府、企业、市场等各方力量，构建利益共同体，协同拓展项目资源。积极引入战略合作伙伴，与万科深度合作，谋划深圳湾超级总部基地、西丽枢纽及多个轨道周边城市更新项目，并先后与特发、深业、平安、新鸿基、周大福、华润置地等行业标杆企业签订战略合作协议，与区属城投企业搭建平台公司，共同参与城区重要枢纽项目及站点周边城市更新、利益统筹等站城一体建设。

 

　　二是助力建设粤港澳大湾区轨道都市圈，打造产站城一体化标杆。

 

　　借助“三铁合一”优势，提前研究都市圈轨道交通沿线土地，预控延伸线路的车辆基地，做好轨道站点周边及上盖开发的前期规划和研究工作，促进轨道交通沿线片区产业、交通、空间全面升级，推进轨道交通生态圈与湾区发展协同联动，带动和支持粤港澳大湾区相关城镇和功能区实现跨越式大发展，打造“轨道上的都市圈”。目前，深铁置业已与惠阳城投、汕头投控等地方城投公司签署合作协议，与当地政府、区属城投公司优势互补，携手打造助力大湾区发展的产城融合4.0项目。