1994年12月12日，上海第一条轨道交通“地铁一号线”全线开通。以锦江乐园为起点，经上海体育馆、淮海路北折至人民广场，穿越苏州河到达上海火车站。

　　马不停蹄。1999年9月，轨道交通二号线正式通车，上海“十字”交通网络形成。

　　紧接着，三号线、四号线、五号线……

　　据规划，至2010年，上海将有13条轨交全线通车运营，地铁运程达400公里，届时，将形成遍布上海的快速交通网络。

　　轨道交通房亦随着轨道交通的成长而快速成长，从无到有，目前已是地铁所到之处，房价涨幅较大，这仅仅只是数年时间。

　　“半公里圈”内外出行差别大

　　日前，笔者来到一号线北延伸段友谊路站同盛嘉苑。其售楼人员在推荐楼盘时这样说：“我们项目离友谊路站很近，搭地铁非常方便。依托地铁的经济带动，这里将成为又一个莘庄。我们目前项目均价在7000元/平方米左右。”笔者与现场看房者交流时发现，他们大多认为7000元/平方米的单价尚可接受，但对于所谓“又一个莘庄”的说法不敢苟同。

　　一般而言，地铁所到之处会有大量的住宅聚集开发，形成一定的住宅区域带。由于交通方便、人流量增大等积极因素带动房地产增值。但是，这种效应具有局部性。有研究表明，以某一站点为圆心，直接受益区域仅限于半径为1公里的区域内。超过这个范围，轨道交通房效应将逐渐弱化。简单地说，一公里之内的楼盘业主可以采取步行的方式抵达地铁站。在这个距离外，步行就有点远了，业主更多依赖自行车、社区班车或公交巴士。

　　笔者又来到距离地铁站点1公里之外的万科四季花城，发现不少意向客户最看重的是万科的品牌信誉和良好的物业管理，交通并不是决定性因素。一位万科四季花城的业主告诉笔者，小区距离一号线友谊路站仍有一段距离，如果没有社区巴士往返于地铁站，这个距离真有点尴尬。

　　轨道交通舒适度下降

　　交通网络不断被铺开，但是拥挤状况却并不见得有所改善。上班高峰时段，即便是终点站乘车也面临拥挤问题。地产评论员蔡为民分析：“由于轨道交通房改变了城市空间结构，改善当地居民出行的同时，又将大量人口引入轨道交通所到之处，尤其是建设相对较早的一号线、二号线、三号线，拥挤现象最为严重。”

　　三号线北延伸段已经开通，串起了高境、淞南、宝山东、西城区等多个居住板块。据了解，目前三号线北延伸段的日均客流量约7.4万人次，最大断面客流量达0.89万人次/小时，上班高峰时段拥挤现象比较严重。

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　　坐过三号线北延伸段的人大多都有这样的感受：上下班高峰时车厢非常拥挤，尤其是长江南路站至上海南站站之间，但是在非高峰时段，北延伸段的车厢又非常冷清，连地铁内最常见的卖报小贩和乞讨者的身影都无处找寻。

　　另外，值得注意的是，虽然三号线北延伸段客流量相当大，但是其10个站点几乎没有出现地铁商铺，甚至连书报亭、便利店等便民型商店也极其稀少。业内人士表示，每段轨道都具有各自的人流结构，并不是所有的轨道站点都会有较大的商业配套发展起来，而这更直接影响到轨道交通站点的辐射能力。

　　对房价拉动效应日渐弱化

　　轨道交通在城市开发利用、产业布局、城市空间结构的引导以及区域经济发展等方面起到较大的辐射带动作用。但是有学者认为，随着交通设施在城市众多区域内的陆续投入，可达性将在各个区域普及，造成交通价值的降低，因此，房产发展效应亦会随着时间的推移被弱化。

　　目前，仍处于在建中的七号线、十号线、十一号线，轨道交通效应已经初显。七号线附近项目价格已经有了明显的提升。受七号线工程建设影响较大的板块主要集中在大华以及上大板块。目前上大板块价格集中在7800元/平方米左右。经纬城市绿洲项目负责人告诉笔者：目前购房者主要受两方面影响：一是小区旁边即是大学，氛围较好；二是地铁七号线方便出行，带动商业。

　　业内人士提醒：“轨道交通建成以后，房地产发展则主要依赖于区域房地产的整体提升，轨道交通的影响相对较小。‘莘庄效应’在上海将很难再现。因此，购房者不能盲目推崇轨道交通房，在购房时应切实地考虑所能承受的价格以及对于生活配套等的需求。”