随着城市化进程的进一步发展，物业公司在居民的日常生活中发挥的作用也越来越大。10月1日起，物权法开始实施，同一天，与其配套的下位法———新修订的《物业管理条例》（下文简称条例）也开始实施。
               
    物权法规定了业主的建筑物区分所有权，这对物业既是机遇也是挑战。区分所有权的理论写进基本法中，厘清了小区的产权，明确了业主与物业企业的关系，为物业工作的开展奠定了良好的法律基础。为了与物权法相配套，新条例主要在以下5个方面作了修改。
               
    第一，物业企业的定位由管理到服务。这也是本次条例修订的最大亮点。条例规定将“业主公约”改为“管理规约”，“物业管理企业”改为“物业服务企业”。从“管理”到“服务”，虽然只是两个字，却体现了立法导向。近年来，物业纠纷日益增多，一方面反映了广大业主维权意识的增强，另一方面也反映了物业企业所面临的众多问题。其中，物业管理服务质量差、收费高，因侵害业主合法权益而导致业主投诉多，是物业企业当前面临的最突出问题。新条例厘清了物业与业主的双方关系，明确了物业的服务职能，这体现了对业主权益的保护。实质上，物业企业本来就是全体业主花钱聘请的，从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系，业主花钱买的就是热情周到的细致服务，而不是买气受，买罪遭。优质服务是每个小区业主的共同希望。因此，物业企业应在合同明确了业主和物业的权利义务的情况下，进一步提高物业的服务水平，保证所提供的物业服务达到或超过物业服务的收费水平，以促进物业服务及物业收费的良性循环，实现业主与物业企业的共赢。
               
    条例的修改中还有很多地方都与物业企业的这种职能转变有关，比如条例规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。另外，物业企业与业主之间的服务关系也要用合同来确定和保障。条例规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。
               
    第二，业主管理权增加。物权法第76条以列举的形式，规定了7种由业主共同决定的事项。为与物权法一致，新条例将原来由业主共同决定的6种事项改成了和物权法一样的7种事项。
               
    第三，基层政府有了管理权。新条例将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府也增加为成立业主大会的指导部门，这实际上是将现实中的做法以法律条文的形式固定了下来。基层政府参与了物业管理，把物业管理融入到了政府基层管理中去，这是建设和谐社会的需要，这也是政府将来发展的方向。
               
    第四，业主投票权的变化。新条例规定，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。这为业主更换不满意的物业提供了便利，大大提高了业主的自主性。而在原条例中，选聘、解聘物业等事项都要经2/3以上业主同意。

    第五，规定了业主的司法救济权。新条例规定，业主对业委会决议有疑义的可以提起撤消权诉讼。