前言：
 
　　随着北京大兴新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)区的规划建设，地铁大兴线的破土动工，大兴医药基地和文化产业园区的规划设计建设，大兴区，尤其是地铁大兴线的黄村卫星城，越来越受到社会的关注。几年前，八通地铁线的开通，带动了通州地铁沿线楼盘和商业的繁荣发展，地铁10号线的试运行也促使了沿线楼价的普遍上涨和成交量也上升，可以预计，大兴线也将这一机会带入大兴区。藉以此文对地铁大兴线周边住宅市场进行分析研究，希望对了解北京住宅市场有所助益。

　　一、区域概况

　　一）地铁大兴线概况 

　　地铁大兴线于2007年5月获得批复，2008年6月1日开工建设。该线北起丰台区马家楼、南至大兴区南兆路，在马家楼站与北京地铁4号线接轨，全长约22公里，沿途经过丰台区南苑地区、大兴区西红门地区、大兴新城主城区、生物医药产业基地。

　　除起点马家楼车站外，该线共设11座车站，分别是：南苑西站、西红门站、五环路站、金星路站、枣园路站、清源路站、黄村大街站、黄村火车站站、义和庄站、生物医药基地站、南兆路站，大兴线建成后，从大兴金星站到中关村只有20公里，而乘坐轨道交通从大兴新城至西单仅需35分钟左右，将大幅度缩短大兴新城与市中心的时间、空间距离。

　　另外，在建设上，地铁大兴线采取了轨道交通与区域发展核心相结合的模式，这种模式实现了规划、建设和运营“三个统一”。对西红门站、金星路站、枣园站、义和庄站、医药基地站、南兆路站六个重点站进行一体化设计，使出入站口与周边商业、住宅小区等建筑相融合，实现地铁建设与地上建筑无缝对接，使地铁与公交站点结合，形成地下地上有机结合的立体化公共交通枢纽和网络体系，整合集聚客流，方便群众换乘。地铁大兴线预计2010年试运营。

　　二）大兴线周边发展规划

[next]

　　地铁大兴线周边区域的规划发展，以大兴区为主。根据北京市总体定位，大兴区将围绕地铁沿线，高标准规划和发展生产性服务业。目前，大兴区正在围绕产业发展拓展发展空间。《大兴区地铁沿线生产性服务业发展规划》已取得阶段性成果，沿线规划建设用地301公顷，总建筑面积659万平米，大兴将着力打造商务服务、创意服务、综合服务、研发服务、物流服务集聚区，重点发展商务服务、总部经济、现代物流、金融后台服务及技术服务业。

　　在地铁大兴线金星站周边将建设集创意设计、企业孵化、展示交易等功能于一体的北京设计产业园，重点发展工业、环境、集成电路、软件、建筑等设计研发技术。2011年地铁大兴线投入运营后，北京设计产业园也将同时具备入驻条件。交通建设和产业发展带动区域经济向前迈进，地段价值不断提升。

　　尤其重要的是大兴黄村卫星城的规划建设，为一大亮点。

　　三）大兴线沿线居住板块

　　1、马家堡板块

　　马家堡板块，位于南三环与右安门外大街伸线交汇处，东侧紧邻建设中马家堡西路，纵贯二、三、四环的交通主干道。医院众多、大学中小学以及综合超市遍布，生活设施齐备。

　　马家堡地区近几年房地产市场的火热升温主要原因就在于交通条件的改善，尤其是地铁4号线的规划建设，更具有推动性作用。在建的地铁4号线，南起丰台马家楼，北至海淀区龙背村，穿越西单、西直门及中关村，贯穿南北，马家堡就在马家楼北。

　　尽管丰台区房地产开发不如北城区域，相对于近郊城区其配套和商业仍有较大差距，但随着近几年城市规划建设步伐的不段加快，尤其是地铁4号线的开通及大兴线的规划建设，使得这里本交通更加便捷，加之优越的区位条件，马家堡最终会成为了一个配套设施完善的商圈和生活圈。

　　此区域在售代表楼盘有：星河城 、城南大道、东亚三环中心 、城南嘉园等等。该区域的楼盘户型比较多样，从五六十平米到两百多平方米的跃层，可以满足不同人群需求。地铁4号线和大兴线将吸引更多的人群来此居住，房价和租金的上涨不可避免。以“星河城”为例，2007年6月销售均价为12000元/平方米，而目前成交均价为16000元/平方米，一年涨价4000元/平方米。

[next]

　　2、西红门板块

　　西红门板块，地处南四环和五环之间，紧邻京开高速路，兴华大街与南四环、南五环交汇构成了四通八达的交通网。随着地铁大兴线的规划和开工建设，西红门的商业价值势必会得到进一步的提升。西红门附近拥有6万平米体育休闲公园，同时中学小学数量众多，医疗机构和商业店铺形成了很好的配套组合，西红门商圈有着雄厚的硬件基础。

　　此区域在售代表楼盘有：鸿坤理想城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、领海浅水湾等

　　3、黄村板块

　　黄村卫星城，是大兴行政辖区，总体控制用地为94.60平方公里，其中建设用地为42.54平方公里，是大兴区的政治、经济、文化中心，也是北京重点发展的三个卫星城之一。

　　该区地理位置优越，交通便捷，通常情况下，沿京开高速到公主坟只需要25分钟左右。近期将要拓宽的京开辅路及今明年开工兴建的郭公庄路、马西路两条直通市区的交通干道，尤其是地铁的开通，会使卫星城的交通更加畅通便捷。除此之外，商业配套日益完善，板块内不仅拥有兴科隆、小白羊超市和便利店，更吸引了帝园商厦、物美大卖场、华堂商场等大型综合性商业中心在此驻扎。

　　2011年地铁大兴线投入运营后，北京设计产业园也将同时具备入驻条件。交通建设和产业发展带动区域经济向前迈进，地段价值将不断提升。

　　此区域代表楼盘有：原生墅、翡翠城、丽园阳光、果岭假日、彩虹新城 、蚂蚁工房 、辰翰府以及翡翠城新项目等。

　　地铁大兴线周边三个居住板块中，由于地铁4号线的带动作用，马家堡板块发展相对较快且较成熟，而位于大兴区域的西红门板块和黄村板块发展较为滞后。随着城市规划建设步伐的加快，尤其是地铁大兴线的建设通车，大兴区的两个价值被低估的居住板块将日益升温，现对这两个板块进行简要分析：

　　二、市场供给分析

　　1、产品形态

　　该区域房型以二居为主，占整体市场的65%。其中，所占比例较多的为彩虹新城，二居室供应量占整个市场的五成稍强。

[next]

　　别墅市场供应较少，约占6%。其中，别墅主要集中在原生墅（联排别墅）、辰翰府（独栋别墅）、果岭假日（联排别墅+独栋别墅）三个楼盘。

　　2、各项目销售报价

　　从销售报价来看，该区域普通住宅价格在8300-9500元/㎡，公寓价格在11000元/㎡左右，别墅价格17000-22000元/㎡。

　　3、各项目成交价格

　　由于受到政府政策的影响，08年第二季度，市场观望态势较重，开发商多采取打折促销手段，导致交易价格走低。其中，彩虹新城下跌最大，其次为丽园阳光。

　　从物业类型上看，该区域普通住宅的成交基本价格在8000-10000元/㎡，别墅成交价格在15000-18000元/㎡。视不同建筑类型及品质、环境、交通等条件有较大区别。

　　4、区域整体销售情况

　　从几个典型项目的成交情况来看：

　　由于受到整个市场环境的影响，该区域成交量与北京市整体市场基本保持一致，07年成交量呈“倒U” 分布,08年上半年成交量严重萎缩，第二季度虽比第一季度成交量有所上升，但增幅较小，再加上8月奥运会的影响，整个市场表现不明朗。

　　从价格上分析，该区域成交价格首次出现回落，回落的原因，一部分是开发商打折促销，实际成交价格有所下跌，另一个原因是第二季度小户型成交量上升，交易量较大，将区域成交价格拉低。

　　四、综述

　　在社会、经济飞速发展的今天，尤其是交通问题较为严重的北京，人们的居住中心越来越倾向于交通便利和相关配套设施较为完善的区域。

　　地铁大兴线的兴建，京开高速辅路的拓宽及郭公庄路、马西路两条直通市区的交通干道的动工建设，将使本区域的交通条件更加完善，便利的交通必将加快区域发展步伐。设计产业园、医药基地以及首都第二机场的规划建设，也势必会带动本地区的配套服务设施更加完善。

　　即将入市的几个低密度大户型住宅项目，会带动本区域尤其是大型黄村的居住品质。交通条件及配套设施的完善，会吸引更多诸如金融街的白领阶层。

　　目前被忽视且低估的地铁大兴线周边住宅市场，尤其是大兴黄村居住板块，会受到更多的认可，会吸引更多住房需求者和投资者的关注。