2009年10月1日，深圳地铁1号线延长段白石洲站、科技园站、深大站3站开通试运行，这宣告着地铁一个新阶段的开启———未来一到两年内，1号线延长段、3号线、4号线都将陆续开通，一个地铁网络覆盖的深圳已成为清晰的未来。而大量国内外经验告诉我们，一个真正地铁网络的形成，必将给人们的生活方式和居住方式带来长远而深刻的影响，楼市也将为之改变。

    今年以来，深圳近关物业的持续火爆有两个代表，一是春节后万科金域华府开盘售罄，拉开了深圳楼市强劲复苏的序幕，主要卖点就是近关地铁物业；二是在“十一”期间楼市进入新的观望期，秋交会冷清的情况下，宝安中心区的地铁物业花样年花郡，620套单位开盘便基本售罄，现场引来数千名购房者。为何地铁物业每每能在市场方向不明时获得热销，投资客林先生的观点或许能够提供部分解释，“地铁已经开到深圳大学了，明年就能通到宝安中心区，以这里的环境和楼盘素质，价格再涨多少不敢说，租金肯定能涨。”10月13日，他面对记者侃侃而谈其投资理念，表示已相中了天健时尚空间、花郡、非常公馆等地铁沿线几个小户型楼盘，在他看来，地铁将给宝安中心区、龙华、布吉等靠近关口，但是之前又深受交通困扰的区域，带来大量的小户型租住需求。

    林先生认为投资近关区域的中小户型地铁物业，相对比较安全。一是总价不高，在白领承受范围内。二是宝安、龙华等近关区域规划好，未来还有升值潜力。三是地铁开通后，租金有望上升。今年以来，深圳近关物业的持续火爆有两个代表，一是春节后万科金域华府开盘售罄，拉开了深圳楼市强劲复苏的序幕，主要卖点就是近关地铁物业；二是在“十一”期间楼市进入新的观望期，秋交会冷清的情况下，宝安中心区的地铁物业花样年花郡，620套单位开盘便基本售罄，现场引来数千名购房者。

    为何地铁物业每每能在市场方向不明时获得热销，投资客林先生的观点或许能够提供部分解释，“地铁已经开到深圳大学了，明年就能通到宝安中心区，以这里的环境和楼盘素质，价格再涨多少不敢说，租金肯定能涨。”10月13日，他面对记者侃侃而谈其投资理念，表示已相中了天健时尚空间、花郡、非常公馆等地铁沿线几个小户型楼盘，在他看来，地铁将给宝安中心区、龙华、布吉等靠近关口，但是之前又深受交通困扰的区域，带来大量的小户型租住需求。

    林先生认为投资近关区域的中小户型地铁物业，相对比较安全。一是总价不高，在白领承受范围内。二是宝安、龙华等近关区域规划好，未来还有升值潜力。三是地铁开通后，租金有望上升。“高房价将倒逼关外物业租金上涨。”业内人士顾先生表示，深圳目前房价是关内2万/平方米，关外1.5万/平方米，以这样的状况，大量白领买不起房，只能租房，每年还有大量新毕业大学生进入深圳，租房的人一多，租金上升就可以预期。

    更重要的是旧改和拆迁。高房价使白领不得不租房，而城中村改造则将使在关内低价租房的场所消失，租住人群不得不转向关外宝中、龙华等地，形成“关外租住，关内工作”这种模式，地铁为这种模式提供了可能。关内城中村的旧改和拆迁离我们很近。岗厦的改造已经全面转入房屋拆迁和项目建设工作阶段，大冲也在改造之中。剩下的几个城中村改造只是时间问题。按照深圳《城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）》，深圳重点区域城中村将在5年内全部改完，2010年前特区内20%城中村拆除重建，2010年前特区外城中村5%拆除重建、20%城中村综合整治。

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   房价高涨地铁价值也“透支”

    种种迹象表明，地铁对租金很可能具有一定拉动作用，那么对于房价呢？关外的地铁物业价格是否还有上涨的空间？记者了解到这样一个的故事，上海有一名投资者，专门投资地铁沿线中小户型，他的原则是，8000元/平方米买入，15000元/平方米卖出。依照这一原则，这些年来，他从陆家嘴买到徐家汇买到新庄……越买越远。按照上海的城市化发展模式和地铁的关系，一般是地铁通到哪里，新城建设就抵达哪里，同时，老城区不断进行旧改，城市随着地铁一步一步往外移，而房价也一个台阶一个台阶往往上涨。林晓华说：“如果不加以控制，未来地铁通到沙井、松岗房价涨到1.5万元/平方米不是没有可能。”

    林晓华根据深圳1号线、南京、上海等地的经验，总结了一个地铁刺激房价的规律，一般而言，在地铁开通前的5年，从规划刚刚公布的前两年，房价涨得最厉害，进入施工期时，往往到达顶峰，地铁概念会透支，到了第三年可能会有一个调整，之后到地铁实际开通，价格会慢慢回复。到地铁开通后，一些中心区域物业，最终价格可能超过高峰期10%-20%，而有些规划配套差，或者偏远的物业，房价很可能无法回复到最高峰。比如南京，在两年前公布地铁规划，到现在房价已经达到历史最高，“所以买地铁物业，最好是在地铁规划刚出台就买，快通车时，地铁的价值往往已经被挖掘得差不多了。”

    地铁促“郊居化”是种发展战略

    事实上，如果我们从城市化的角度看待地铁的建设、房价和郊区化，将看得更清楚。在城市中央土地资源日益紧缺、人口膨胀的压力下，城市向外围发展是必然趋势，轨道交通、快速路便成为连接中心城区与郊区的桥梁，这个过程是城市化的过程，也是郊区物业价值和价格提升的过程。这条路，欧洲、美国、中国香港走过，上海、北京正在走，深圳也已经起步。

    欧洲的“花园城市”是这一路径的代表，方法是在郊区发展一个相对独立、自给自足、均衡发展的新市镇，以快捷的交通和城市中央相连，以减轻母体城市的人口密度和各种发展压力。香港也采取了类似模式，荃湾、沙田、屯门等就是由此发展起来，地铁轨道交通在这些新市镇的发展中起到了非常重要的作用，但是不可否认的是，随着新城的发展，房价也在上涨。深圳的四大新城规划，实际也是该模式的翻版。国泰君安的一份研究报告指出，从我国城市化新的布局和发展方向看，上海、北京、广州、深圳等大城市圈将进入圆锥形的扩张阶段，都市中心和郊区房价都具有上升动力。

    而以省级较发达城市和省会城市为中心的其他都市圈仍将呈现中心积聚的形态，郊区的扩散呈缓慢态势。有观点指出，金融危机导致我们的经济发展将更多依靠内需拉动，而最大的内需来源就是农村城市化和由此带来的轨道交通、高速路网、汽车等建设和消费需求。在未来10年的增长中，农村劳动力的有序转移可以保障劳动力的供应，在外围经济不景气的情况下，圆锥形的城市化发展，可以通过卫星城市的配套吸收大量劳动力，空间位置的改变也将使得汽车、轨道交通普及和发展，进入城市化带动工业化的时代。从这个角度看，轨道交通将越来越多的人们带往郊区居住是一种发展战略的选择。