投资者邹小姐打来电话咨询，现在武汉多条地铁线路都在施工之中，市场中也出现了部分打着“地铁商业”旗号的商业地产项目，现在投资“地铁商业”是否为合适时机，对于市场行情及价格又应该如何把握?

    武昌、汉口皆现“地铁商业”

    相比更早出现的“地铁住宅物业”，“地铁商业”在武汉还是一个相当陌生的名词，虽然此前武汉已经运营轻轨多年，但是轻轨并没有延伸出相关的商业设施，所以对投资者而言也确实没有更为适合的参照物。不过，目前武汉商业地产市场中已经出现“地铁商业”，出现的区域集中在武昌、汉口两镇。其中最早出现 “地铁商业”在中北路沿线，由于地铁二号线在中北路上设有站点，沿线不少楼盘附属的商铺项目就作为“地铁商业”在对外销售。

    “这些铺面售价相当高，甚至部分铺面单位售价达到25000元/㎡以上，而按照目前该区域内的铺面租金价格来看，不要说8%的年回报率，就是5%的年回报率也很难达到。”商铺投资者关先生认为。不仅商铺打上“地铁”旗号，甚至部分区域内的写字楼也给自己贴上了“地铁口写字楼”的标签，其销售价格也直逼武广商圈写字楼售价。据了解，目前武汉市真正算得上“地铁商业”的要数位于光谷区域的世界城步行街以及汉正街人防工程，这两个项目是目前真正位于地铁口且有着完善经营管理的商业项目。

    投资前先充分评估

    面对着层出不穷的新兴“地铁商业”，投资者陷入了迷茫，业内人士也发出了警告：在目前地铁商业还没有大面积进入市场之前，投资者应该更加谨慎，如需投资也应该有所借鉴，对项目进行充分评估。“目前武汉真正算得上‘地铁商业’的项目少之又少，投资者不要以为在地铁沿线就属于‘地铁商业’，真正的‘地铁商业’是建设在地铁各站点入口处的地下以及地上部分。”　森拓普物业顾问(深圳)有限公司总监熊江陵表示。记者采访深圳某商业地产业内人士时，他认为“地铁商业”的开发具有很强的专业性，商业定位非常重要。“武汉在此并没有太多经验积累，商铺投资者应该更加谨慎，在地铁通车前后一年时间内出手是比较合适的。”该人士建议道。

    “通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造，延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性，因此对“地铁商业”而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力是在商业定位中需要给予高度关注的内容，这对“地铁商业”的经营者提出的要求是更高的。”武汉思锐房地产投资顾问有限公司副总经理张敏表示。

　武汉提前“透支”地铁概念

    毋庸置疑，国内的城市轨道交通建设正呈现火爆局面。据不完全统计，北京、上海等15个城市共有约50条、1154公里轨道交通线路在建。而对于普通市民而言，除开享受到切实的交通便利之外，最为关注的莫过于城市轨道交通建设带来的楼市格局变化。“地铁口精装小户型”、“武汉罕见地铁上小复式”、“地铁口上盖物业，房价看升抗跌”……虽然还处于建设期，甚至有些线路才公布规划，武汉的地铁沿线房地产项目已经打出以此为“噱头”的大幅广告，三年来经过一轮又一轮热炒，接近城乡结合部的常青花园均价从不到3000元涨到6000元，远离市中心的光谷片均价从3000元最高涨到7000元……自2006年武汉公布第一条地铁建设规划，地铁沿线房价至今全部翻番。

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   地铁概念成房价上涨动力

    记者在采访中了解到，目前，武汉的地铁网线尚未成型，而善于找卖点的开发商已纷纷开始拿来“为己所用”了。不论城区、郊区楼盘，凡与地铁沾点边，无不把地铁将带来的便利放在首位，借此抬高物业价格。2006年11月16日，武汉首个地铁项目地铁2号线一期工程试验段正式动工，该线路起于常青花园止于鲁巷，穿越商业中心、居住新区、高科技开发区和城市中心广场，由此，地铁沿线周边的土地成为开发企业角逐的热点。

    据了解，在2005年，常青花园两个楼盘的平均售价还在3100元/平方米左右。到2006年底，其平均价格就上涨到3700元左右，之后价格加速上扬，今年新开盘的常青花园峻岭项目均价已经达到每平方米6100元。而地处武汉中心城区徐东武青四干道的花畔里项目，由于交通不便，2007年开盘均价仅5000多元，今年地铁4号线提前动工的消息公布后，价格一路上涨，目前报价为每平方米7000元。

    地铁规划公布后，不止城郊的沿线楼盘受益，中心区的地铁楼盘价格更是大踏步上涨，到目前汉口中心区、武昌中心区大部分地铁附近楼盘均价已经超过 8000元。有业内人士表示，比照京汉大道轻轨对沿线房产项目价格的拉动，今后武汉中心城区地铁项目沿线价格可能还有提升空间。记者了解到，根据武汉的轨道交通规划，除了在建的轻轨、地铁2号线一期和4号线一期，近期开始启动轨道3号线、4号线二期、8号线一期工程，确保2015年初步形成主城140公里轨道交通骨架系统