在国际经济效应刺激下商业市场需求趋暖，优化的商铺资源带来利润最大化，依托成熟轨道线路的建造，轨道商铺被认为是发展潜力大且抗风险能力强的城市高效物业形式。随着北京地铁线路的逐步网络化，以及经济的国际化，轨道经济带来的商业效应正给地铁沿线的商业项目提供一个新的发展契机，地铁商铺的投资价值日益显现。从北京地铁管理处获知，过去只有几条地铁线路的北京地铁，远远满足不了整个城市交通问题的解决，随着地铁5号线、10号线开通以后，提上日程的地铁6号线也已经开始建设，从北京地铁运营公司AFC系统监测发现，1号线日客运量达到106.43万人次，2号线为91.33万人次，13号线为43.99万人次，5号线为54.33万人次。高客运的轨道枢纽，为城市核心商圈的形成提供了便利的硬件条件。

　　业内专家指出，地铁上盖物业是地铁资源的最直接受益者。作为人群出入、换乘地铁的必经之路，地铁的出现，地铁线路交汇处所蕴涵的商业价值，要比只有线路经过的区域高很多。像国贸、朝阳门、立水桥等线路交汇点无疑有着更多的人流量，会起到一个商业网络的作用，有可能会改变城市现有的零售商业格局，为新商圈的诞生创造机会。比如西单77街、朝阳首府、崇文门新世界(600628,股吧)作为北京城内三足鼎立的地段商铺，垄断了大客流。记者在处于CBD核心商圈的朝阳首府项目前进行现场调查时发现，该项目地处地铁6号线、2号线和5号线的包围之内，围绕着国际化商圈，6号线将分担2号线和5号线的客运压力，地铁监测中心预计，朝阳首府所在的地铁站每日人流量将达到10万以上，该项目与对面的国企大厦以及项目旁边的朝阳门SOHO三期，形成一个国际化区域，汇聚着大型中外企业高管和政界名流，尽现朝内财富。业内普遍认为，地铁线路的增加有利于将商业拉平，消费不再是一个距离的概念，再加上现在在二环内这样的地段和商铺都很难求，租金成本相对地面物业来说并不高，利润相当可观。”

　　轨道商圈抢夺投资客

　　从《2010年中国商业地产市场研究报告》中获知，随着中国宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，社会消费品零售额不断扩大，中国商业地产市场迎来广阔的发展空间，尤其是城市化进程排在首位的北京，商业需求走势强劲，投资额、销售额不断攀高。一些国际知名品牌看好北京经济的飞速发展，纷纷抢先入驻，而轨道交通区域的商业市场成为企业争夺的首选目标，数据显示，地铁1、2、5号线周边的商铺每年正在以12%的速度增长。

　　随着各大地铁线路开通，整个北京被交通全部连接起来，人流移动加大，改变了很多住宅项目周边商业配套不足的局面，带动了人们对商业的需求，朝阳门、崇文门、中关村(000931,股吧)等商业市场一片红火，而地铁轨道汇集密集的朝阳门商业区域，成为众多投资者争夺强势区域商铺的首选。朝阳门处于国际商业区核心地带，轨道汇集，交通四通八达，将疏通更多的商业时机。一位投资朝阳首府的咖啡厅老板表示，“地铁旁边客流量大，客源丰富，但是在其他区域很难找到交通这么发达、周边商业氛围这么强的商铺，即使价位出的高也不容易获得，所以许多人很早就在商铺管理处做了租赁登记。”而据了解，目前朝阳首府仅50余席的商铺，已经有400多投资者前来考察问津，火爆程度可见一斑。

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　　地铁商铺投资价值增长
 
　　随着北京地铁线路的增加，交通逐步实现网络化以后，人们的消费时间和购物的兴趣度都会相对增加使得整体商业气氛会有一个很大提升。商业物业投资回报率已经达到4%至6%，地铁5号线在贯穿丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区，周边1平方公里范围内的商用物业已大幅升值，升值幅度在10%左右，与地铁1号、2号线相连后，初步构筑了京城轨道网络的雏形。万达广场、朝阳首府、东方银座等项目都得益于地铁所带来的人流量。以占据东二环国企大道上的核心商业领地的朝阳首府来说，该项目环衬30余家世界500强企业，已经形成独立而成熟的第一涉外区，国际高管以及国内政客云集。其次该项目独揽地铁2号、5号、6号三大交通枢纽，连接国贸、金融街(000402,股吧)、中关村成熟商圈，仅仅地面客运已经达到100万人次/日，这无疑给地铁商业提供了一个新的发展契机，商铺空置率环比2009年第四季度下降0.75个百分点，租金整体呈现稳步上升趋势，利润的升值无疑成为开发商、商家以及投资者都不约而同地将目光投向了地铁商业的重要因素。而地处其中的朝阳首府升值潜力性价比之高，在北京足以傲立群雄，无疑成为二环内发展潜力巨大的朝内商业中枢。