广州地铁试水土地开发酝酿29个TOD

2019-03-05 来源：南方都市报

本文摘要：随着粤港澳大湾区建设提速，轨道交通沿线开发正激发出极大的潜力。日前广州地铁集团入股越秀地产成为第二大股东。

　　随着粤港澳大湾区建设提速，轨道交通沿线开发正激发出极大的潜力。日前广州地铁集团入股越秀地产成为第二大股东。无独有偶，在入股越秀地产的前一天，广州地铁集团与天河城集团双方宣布合资成立广东天与地商业运营管理有限公司，首个运营的地铁上盖项目南海天河城正式启动升级招商。加上此前有29个地铁TOD枢纽综合体规划亮相，广州地铁在沿线土地开发方面动作密集。

　　有专业人士指出，目前广州地铁正在积极探索“轨道+物业”的新模式，这是一种新的转变，未来将形成轨道交通运营的自我造血，以减少政府财政支出，达到可持续发展。

　　新规划枢纽综合体集中在广州东南部

　　近年来，广州地铁在沿线土地开发方面可谓是动作频频。2017年12月，广州地铁13号线官湖车辆段及上盖地块被广州地铁集团以131.5517亿的底价拿下，楼面价15937元/平。同期出让的地铁汉溪长隆地块，也同样被广州地铁集团以63.8亿元的底价拍得，楼面价2.2万/平。

　　2018年12月6日，广州成功出让10宗商住用地，揽金259.2亿，其中广州地铁豪掷135.5亿拿下白云区白云湖车辆段、番禺区陈头岗停车场场站综合体两宗地块。

　　南都记者梳理发现，最近2年广州地铁枢纽综合体的建设步伐在不断加快。去年包括八号线北延段江府路站、十号线大干围站和广钢新城车辆段、十二号线槎头车辆段在内的16个地铁枢纽规划发布了招标公告，再加上早前一批发布的13个枢纽综合体规划，截至目前共有29个枢纽综合体规划亮相。按照规划，在未来设置的枢纽综合体中，要建包括有公交临时停靠站、综合换乘大厅、出租车兼K+R设施、自行车设施、P+R停车场、各向慢行交通及衔接信息指引等交通配套设施。

　　新规划的枢纽综合体大部分集中在广州东南部：三号线东延段和五号线东延段各配置3个地铁枢纽综合体；七号线二期在黄埔也将建2个枢纽综合体；十号线大干围站、十二号线赤岗站和赤沙站也将建成枢纽综合体。十二号线槎头站、十四号线二期新市墟站、嘉禾望岗站以及八号线江府路站的枢纽综合体都坐落在白云区；荔湾广钢新城站枢纽综合体面积达28.3公顷，堪称地铁枢纽综合体中的巨无霸。

　　强强联手开发地铁上盖项目

　　此外，目前广州地铁已有综合体项目是地铁四号线上盖的万胜广场。在建的综合体项目有2个，分别是：官湖车辆段(车辆段综合体)、汉溪长隆地块(站点综合体)，其中，官湖车辆段属于广州市首个车辆段上盖开发项目。

　　广州地铁集团与越秀集团联合开发的首个地铁十三号线官湖车辆段上盖地块项目———品秀·星图，是广州市第一个采用这种模式开发的项目，项目开启了轨道+物业的投融资建设的新模式。2017年12月1日，广州地铁通过招拍挂方式成功获得增城区新塘镇地铁13号线官湖车辆段上盖地块。该地块的获得开创了广州市利用地铁车辆段上盖地块进行综合开发的先河。该项目规划了12年全龄段教育体系、花园式购物风情街、医疗卫生站等生活配套。社区内部园林借鉴了日本大阪难波公园园林设计，将利用车辆段上盖独有高差打造层级递进落差园林，展现独特罕见的空中花园风貌，构建绿色生态的地铁文化社区。该项目已于2018年11月开放营销中心及板房。

　　另外一在建项目汉溪长隆地块(站点综合体)，该地块位于佛莞城际、地铁三号线、地铁七号线三线交会的汉溪长隆站上盖，可谓是真正的地铁上盖用地，3条轨道交通汇聚，可迅速连接广州南站及白云国际机场。据规划显示，该地块40万平方米的建筑体量与天河地区的太古汇大小相当。

　　观察

　　一系列政策支持加速综合体开发

　　南都记者观察发现，最近2年，广州地铁关于枢纽综合体的招标公告陆续挂出，新线基本上都规划枢纽综合体，规划更主动更具前瞻性。现有的2个地铁枢纽综合体也在如期建设中。

　　广州首条地铁于1997年开通，至今已运行21年。近两三年广州加大地铁枢纽综合体的建设，得益于一系列政策的出台，解决了政策支持的问题。

　　其中，2016年广州市政府常务会议审议通过了《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则》，提出以提取轨道站上盖综合体“干细胞”，使其融入轨道建设规划一体化设计，实现现代化轨道交通综合换乘系统的建设，并按TOD原则进行精细化城市设计，推进土地集约节约利用。根据细则，8个国铁枢纽、25个城际站、32个地铁场站综合体将按照“枢纽+社区+产业”高水平的规划建设，同步规划、同步选址、同步设计、一体化建设，打造一批城市新功能区，塑造城市特色风貌，实现土地高效集约利用。到了广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2023年)就开始全面落实。

　　为进一步落实《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发〔2014〕37号)、《关于打造现代综合客运枢纽提高旅客出行质量效率的实施意见》(发改基础〔2016〕952号)，建设综合换乘系统，改善出行条件，切实推进轨道交通场站同步规划、同步选址、同步设计和一体化建设。同时围绕轨道交通场站开展土地储备规划，推进土地储备，实施综合开发，形成城市功能区，实现土地高效集约利用，筹集轨道交通建设和运营补亏资金，2017年，广州市人民政府印发了《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则(试行)》，以下简称“《实施细则》”。

　　《实施细则》中明确了政府相关部门和轨道交通建设主体的职责分工，提出场站综合体可随轨道交通主线工程同步开发建设，并对场站综合体的方案编制及审查审批、用地征收与供应、与线路主体工程同步实施的项目管理、开发收益管理等内容作了具体的要求。一系列政策的出台，进一步促进和规范了场站综合体开发。

　　增强自我造血能力减轻财政支出负担

　　近年来，广州地铁集团陆续拿下地铁上盖，或是地铁旁边的地块，多是用于枢纽综合体的建设开发。据悉，广州地铁房地产事业总部主要负责地铁沿线上盖物业、地下空间、车辆段上盖物业等资源的开发经营，是广州地铁总公司核心业务之一，是承载“地铁+物业”发展战略的具体实施平台，也是广州地铁总公司未来的利润中心。

　　当前，广州地铁新线建设已进入新一轮高潮，三号线东延段、五号线东延段、七号线(二期和西延段)、八号线北延段、十号线、十一号线、十二号线、十三号线二期、十四号线二期、十八号线、二十一号线员村至镇龙西段、二十二号线等12条线路同时在建，预计到2023年，广州地铁运营里程将超过800公里，编织起“四面八方、四通八达”的地铁网络。总投资超过千亿元。

　　要建这么多的新线路，需要打造多少个枢纽综合体？广州地铁回应，目前广州地铁正在积极探索“轨道+物业”的新模式，这是一种转变，未来其将成为主要手段，形成轨道交通运营自我造血，以减少政府财政支出，达到可持续发展。为什么会有这样的转变？从政府层面来看，一是为了激活老城市新活力，通过地铁建设在一定程度上激活老城区的经济发展，加密市区交通出行。广州地铁正在建设的十一号线环城线路，是广州地铁的第一条环线。线路穿过天河区、越秀区、荔湾区、白云区和海珠区五大中心城区。另外一方面，“轨道+物业”的模式也在拓展城市发展的新空间，比如像官湖综合枢纽体的建设，在项目还没有进入之前，它可能仅仅是新塘里面的一个村落，正因为有了地铁的延伸，在那里容纳了更多的人口和产业布局。

　　对此，有专业人士亦表示，轨道交通发展是中国城市化发展的刚需。《广州市城市轨道建设2018年重点工作安排》提到，加强广州与佛山、东莞、中山等周边城市的轨道交通互联互通，实现重要城市间30-45分钟出行。粤港澳大湾区城市轨道交通网络体系的构建脚步正在逐步加快，广州作为交通枢纽，要实现“四面八方、四通八达”的地铁网络，就必须积极推进“轨道+商业”的模式，不断造血，将“轨道+物业”的模式在更多的地铁车辆段项目进行复制，以支持广州轨道交通的快速发展。放眼国内或是全球，也不乏有成功案例。比如，港铁打造的最成功TOD案例，就是联合四大开发商共同建设的香港九龙站上盖UnionSquare项目。从过去的一片滩涂到如今一个集写字楼、商场、公寓及酒店于一体的超级商业，TOD的开发模式使UnionSquare如今成为了香港通往世界的窗口。

　　何为TOD？

　　以公共交通为导向的发展模式，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。

　　在未来设置的地铁枢纽综合体中，包括公交临时停靠站、综合换乘大厅、出租车兼K+R设施、自行车设施、P+R停车场、各向慢行交通及衔接信息指引等交通配套设施。届时，公交换乘将无缝对接，更为便利。换乘+停车+购物，在地铁枢纽综合体一揽子搞定。

　　29个规划中的地铁枢纽综合体

　　(站名待定)

　　三号线东延段

　　番禺客运站

　　广州新城西停车场

　　金光大道站

　　五号线东延段

　　双岗站/双岗停车场

　　庙头路站