在刚刚落幕的易居论坛上，上海易居房地产研究院最新发布的《2019年中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》(以下简称蓝皮书)披露，中国未来6年在轨道交通方面的投资将超过万亿元人民币(下同)，以公共交通为导向的综合开发(transit-orienteddevelopment，以下简称TOD)是城市未来的高效发展模式。

 

　　蓝皮书显示，2018年以来，国家发改委开启城市轨道交通项目审批大潮。2018年1月1日至2019年6月20日，全国轨交项目批复(2019-2025)共计10个城市，涉及55条线路、777个站点，项目里程达1300多公里，投资金额10545亿元。

 

　　轨道交通具有用地省、运能大、运行时间稳定、安全环保等诸多优势，在人口集聚的城市中轨交建设结合采用TOD模式，主要是指在火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通枢纽站点建造中心广场，兼具工作、商业、文化、教育、居住等综合功能，使公共交通的效用最大化。在美、日等国和中国香港地区发展较为完善。

 

　　TOD模式会给城市、轨交、居民三方面带来多重溢出价值：轨交的开发带动周边更大面积土地的拆迁和建设；商业开发所产生的土地出让收入反哺轨交建设，减轻城市基建负担；民众则能收获生活丰富、交通便捷、物业升值等居住体验升级。

 

　　蓝皮书指出，TOD模式是中国城市未来的高效发展模式，轨交建设带来诸多经济效益。相关研究表明，每一亿元的轨交项目可拉动2.63亿元的GDP，增加8000个就业岗位。易居研究院预测，国家发改委所批复的777个站点，预估50%的开发率，假设站点上盖开发平均面积约20万平方米，乘以10个城市商品房销售均价，粗略测算站点TOD市场空间可达万亿元级，市场拓展空间极大。

 

　　蓝皮书主编、上海易居房地产研究院院长助理崔霁在阐述报告内容时指出，城市轨交建设和运营投入包括四大类产出：地铁线路、附属资源、沿线未出让土地的增值、沿线物业和已出让土地的增值。目前中国内地地铁公司获得的是前两项，而后两项产出却是数倍于前两项，但被外部化了。香港的“轨道+物业”盈利模式，缘于特区政府认为地铁公司应作为上市公司实现盈利，而内地城市多把地铁公司定位成公益性和功能型公司。内地能否改变思路、学习香港，实现TOD模式增值盈利的最大化。

 

　　易居论坛期间，来自地铁、房企及研究领域的企业家、专家们围绕“掘金轨道经济新蓝海”主题，发表各自意见。

 

　　融创东南区域集团产品中心高级经理沈桂秀强调产品力在TOD项目中的重要性，指TOD开发是当代城市发展创新理念，是轨交建设与城市开发的一个交叉圈，在这个交叉圈里，大型市政设施与民用建筑复合共生，对产品力的要求更高。

 

　　上海申通地铁资产管理有限公司总工程师温玉君介绍，上海积极挖掘轨道经济，将地铁场站上盖综合体开发变身“城市会客厅”。对于塑造城市形象、改善环境、促进产业格局优化等均具重要意义。

 

　　在南京地铁资源经营有限公司副总经理王箭看来，南京通过站点一体化设计和同步建设，成功实现了片区商业化和住宅区新建，助力政府解决了老城改造问题。TOD提升了城市土地价值及使用效率，改善沿线土地利用类型和用地结构，促进土地集约利用。

 

　　蓝绿双城科技集团有限公司总经理顾建明认为，在后房地产开发时代，TOD不但能够创造土地市场的增量，还能够创造存量土地的更新，一定是个蓝海市场。但进入的门槛较高，需要房企具备优秀的产品能力、服务能力和产业整合能力。

 

　　易居房地产研究院院长、华东师大终身教授张永岳表示，中国社会发展进入新时期，企业以传统方式取得市场拓展的效应递减。轨交建设是中国经济发展的重要推动力之一，未来的房地产市场空间和创新，就应该结合这样的新兴领域，通过专业运作、技术叠加取得新的突破，发挥推动行业发展作用。