低迷楼市却成地铁公司眼中“香饽饽”

低迷楼市却成地铁公司眼中“香饽饽” 豪爽扎堆拿地背后，谁能获益？

2022-10-25 来源：华夏时报

本文摘要：中指研究院数据显示，今年前九个月，权益拿地金额top100的企业中有8家地铁公司，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

　　近几年，地铁公司在土拍市场异常活跃。

　　中指研究院数据显示，今年前九个月，权益拿地金额top100的企业中有8家地铁公司，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

　　这些地铁公司如火如荼拿地的背后释放出一个信号：看上了房地产生意。

　　“地铁公司应该很赚钱吧，为什么要和房企抢生意？”10月18日，一名在每个工作日都要花12元搭乘地铁往返家和公司的深圳女生向《》记者提问。

　　对此，有业内人士指出，即使地铁拥有着庞大的客流量，但我国大部分地铁公司都处于亏损状态，而开展“副业”或许能止住损失，补贴主业。

　　地铁公司集中入局房地产

　　克而瑞数据显示，今年前8个月，广州地铁以165亿元的拿地金额排行第12，新增货值361亿元，远超往年。此外，深圳地铁财报显示，在2015-2021年期间，深圳地铁的房地产开发业务的收入从13.96亿元攀升至95.7亿元，占总收入的比例从不足三成增长至最高七成。

　　楼市低迷之际，为何在很多房企加速开发多元产业，弱化甚至剥离地产业务的同时，地铁公司却争先恐后的入局地产？

　　记者了解到，目前，多数地铁公司拿下的地，主要用来建设“轨道交通+物业”项目，即TOD。

　　对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉10月18日向《》记者指出，TOD项目，能将集聚的优势最大程度发挥出来。其一方面能极大程度降低枢纽的开发成本和强度，另一方面，为枢纽的开发提供更多的现金流，同时促进该区域片区开发价值的最大化。

　　在李宇嘉看来，地铁经营房地产最大的优势在于对土地价值的培育。地铁通过的地方，往往土地价值会有很明显的提升，而这很显然就是地铁投资带来的结果。此外，地铁能和居住社区的房地产开发同步起来，做到产城融合。

　　业内人士认为，地铁公司在拿地的时候，买的是没有地铁的地价，土地成本会比其他房企更具有优势。“地铁一响，黄金万两”描述的是地铁对城市经济发展的推动作用，而在这推动作用里面还包括了对沿线房地产项目的增值。地铁公司能预先知道地铁线路的布局，也能提前布局沿地铁线的房产。

　　同时，地铁公司不像其他房企一样经历过高周转的拿地模式，债务压力较小，在地产行业处于下行周期时，更具竞争力。

　　所以，目前房企的困局，包括资金、成本与市场，对于地铁公司来讲，却成为了差异化优势。

　　地铁公司通常具有国资背景，资金实力雄厚，且在公开市场所拿的地，几乎都是政府为其“量身定做”。以广州地铁为例，在广州今年第一次集中土拍中，广州地铁拿下的4宗地基本都要求了竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验，或需签订地铁工程保护等建设管理协议。

　　彼时李宇嘉评论道，“地铁成为最大赢家，意味着地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通上，希望地产能提供现金流补充，回补在基建上的巨大投入，以实现地产、交通、区域开发协同。”

　　房地产业务对地铁公司的反哺

　　据中国城市交通协会数据显示，截至2022年9月30日，中国内地累计有52个城市投运城轨交通线路9788.64公里，其中地铁7655.32公里，占比78.21%。目前，我国内地已有40个城市开通地铁线路。

　　然而从媒体统计的2021年24个城市地铁公司的营收利润情况来看，在不计算政府补贴的情况下，仅有5家地铁公司实现了正收益，分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁，扣除补贴利润分别为28.6亿元、16.44亿元、2.56亿元、0.66亿元、0.61亿元。

　　这也从侧面说明，我国大部分的地铁公司都处于亏损状态。

　　国家高端智库研究员宋丁在10月18日接受《》记者采访时表示，地铁公司亏损的现象是非常正常和普遍的。国家发改委对国内城市建设地铁审批如此严格的原因，主要是在于大城市大部分的地铁运营都是亏损的。地铁本身是一个具有民生性质、公共福利性质的东西，如果按照市场来运营的话，地铁票价绝对不是现在这个样子。但是如果价格太高，又违背了民生。所以地铁公司的基准就是容易亏损的。

　　此外，宋丁还表示，如果从全球来看，很多国家地铁也大多数是亏损的。而在这种情况下，还要发展地铁的原因在于，地铁是直接和间接利益结合。如果直接看地铁公司本身，地铁自身运营赚钱是非常困难的。但由于地铁的存在，使得一个城市综合人力运输能力得到极大的提升。同时，提升了整体城市运营效率，也极大增加了每个市民出行的便捷性，这要从宏观层面来看。

　　在房地产业务收益反哺地铁方面，港铁就是一个很好的例子。

　　“全世界都知道中国香港的地铁利润最好。它将房地产导入进去。这能够起到非常好的一个投资平衡作用。”宋丁说道。公开资料显示，港铁公司布局房地产业务的具体操作方式为，政府以总承包的方式给予港铁公司在地铁及其附近区域进行物业开发的权利，港铁公司在获取地块后，作为项目发起人招入投资开发商，进行合作开发，由开发商补缴地价。这实现了地铁开发的外部增值效益内部化。

　　根据港铁公司2021年年报显示，2021年度，港铁公司获得经常性业务收入468.49亿港元，同比增长10.1%。归属母公司净利润95.52亿港元，扭亏为盈。其中，港铁物业发展分部利润同比上涨接近70%，录得92.77亿港元。

　　而从深铁的发展来看，也能看出房地产在其产业中的巨大价值。

　　目前，深圳地铁是内地的地铁公司中最赚钱的。公开数据显示，2021年深圳市全网12条地铁线路日均客运量为596.89万人次（含港铁深圳4号线，不含有轨电车）。截至2021年12月31日，深圳地铁所辖线网全年累计客运量19.9亿人次。

　　不过，在深圳地铁2021年营收的164亿元中，地铁的卖票收入只有39.18亿元，有95.71亿元是靠站城一体化（TOD，即以公共交通为导向的城市发展方式，建立集办公、商业、文化、教育、居住等为一体的综合体开发）获得，还有3.57亿元来自物业管理。从经营利润来看，地铁运营业务亏损41.53亿元，而站城一体化开发业务盈利66.67亿元。

　　可见，房地产生意已经成为了深圳地铁的王牌。

　　纷纷“以房养地铁”

　　深圳地铁在其官网上这样写着：深圳地铁置业集团有限公司（以下简称“深铁置业”）积极承担社会责任，所有综合开发收益、商业及轨道附属资源经营收益，全部反哺深圳轨道交通建设运营，减轻了政府财政压力，彰显了国企在推进公益事业上的担当和作为。

　　据了解，深铁置业是深圳地铁集团的全资子公司，是深铁集团轨道建设、轨道运营、站城开发、资源经营“四位一体”产业链中的重要环节，肩负着轨道交通沿线土地综合开发、反哺轨道交通建设运营的责任，探索并形成了“轨道+物业”模式，积累了十余年的轨道上盖综合开发经验。

　　除了深铁外，其他地铁公司也纷纷布局房地产生意，反哺主业收入。如南宁、宁波、青岛、北京、广州等城市的地铁公司。

　　2021年，南宁轨道交通商品房销售收入达22.58亿元，占其总营收比例近7成；宁波轨道交通商品房销售额为22.65亿元，占其总营收的69.74%；青岛地铁房地产开发收入16.25亿元，占总营收的45.53%；北京地铁的房地产和土地一级开发收入为55.88亿元，占其总营收32.94%；广州地铁的物业经营收入24.15亿元。

　　除了自己建物业外，入股房企，是地铁公司布局地产的另一种方式。

　　早在2017年，深圳地铁就与龙头房企万科连接上。2017年1月12日，华润及其全资子公司中润贸易与深圳地铁集团签署《关于万科企业股份有限公司之股份转让协议》，以协议转让的方式将其持有的万科A股15.31%的股份转让，转让价格为人民币371亿元，对应的每股交易价格为22.00元/股。

　　对于那次的转让，华润发表声明称：华润集团转让所持有的万科股权是综合考虑自身发展战略和产业布局的需要，也是国有资产保值增值的需要；此次股权转让有利于万科健康稳定发展，有利于地方企业资源整合协同，是一个多方共赢的方式。

　　2017年1月20日晚间，万科公告称，国务院国资委已发批复文件，批准华润将所持万科股份转让给深圳地铁。

　　如今，深圳地铁是万科A的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本的27.91%。除了深圳地铁入股万科外，广州地铁如今也是越秀地产第二大股东，持股比例19.9%。

　　与城镇化同步带来的地产机遇

　　而地铁公司集中入局房地产业务的背后，也说明了地铁公司看好房地产未来的发展前景。

　　“地铁加房产的开发，在未来，这种趋势会更加明显。一方面是热点城市都在轨道交通上向外延展，而且轨道交通的地铁加房地产开发出来的产品也更受市场欢迎，因为它大大的缩短了通勤的成本。此外，它能最大程度的降低这个地铁开发的成本，这也是地铁开发房地产能够可持续发展的最主要一个因素。”李宇嘉说。

　　地铁公司近几年频繁开启房地产业务还因为城市新城、新区的地铁建设。

　　李宇嘉表示，近几年，热点城市地铁都在大规模的建设，如今主城区的建设已趋于结束，基本上像外围的新城新区、卫星城等地方成为新的地铁建设重点。

　　“由于热点城市要把中心区密集的人口向外疏导，而通过地铁这个方式向外疏导，自然而然也带来了房地产开发的机遇。”李宇嘉说。

　　宋丁则提到，地铁公司除了土地开发外，还可以更深入地介入一些关联性的运营收益，但不能偏的太远，毕竟主业还是要把地铁经营好。