以公共交通为导向的城市空间发展模式——TOD，正加快在济南、青岛落地相关项目，成为两座万亿级城市的新增长极。经济导报记者从中国十七冶集团官微获悉，中国十七冶集团与青岛地铁集团近日就青岛北站TOD一号工程签署合作协议，标志着青岛TOD一号工程新增了央企“合伙人”，青岛的城市更新即将添上新坐标。

 

　　“轨道交通与TOD开发，是新型城镇化尤其是大城市转型升级与高质量发展的必要条件和重要引擎。”山东大学齐鲁交通学院副教授、交通规划设计研究中心主任张汝华表示。

 

 

　　TOD模式，通俗而言，是以高铁、地铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心，以400—800米为半径建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。

 

　　经济导报记者从青岛地铁集团官微获悉，根据协议，中国十七冶集团与青岛地铁集团将在青岛北站TOD一号工程开展投资合作，力争在3—5年培育一家具备一定规模、成长性的一流投资建设运营企业。双方将以北站东广场商务组团为合作起点，先期启动超极合生汇、华住酒店、国棉六厂城市更新等多个项目，放大“资源+投资+产业”综合效应，全面助力青岛北站及周边区域蝶变升级。

 

　　青岛北站片区承载了岛城老市民的记忆，尤其是国棉六厂老厂区，曾是青岛九大纱厂中规模最大的纱厂。当其耀目的光辉逐渐在时代洪流中走向暗淡时，青岛市民非但没有遗忘，还对其寄予厚望。

 

　　青岛北站片区也是山东半岛地区的交通枢纽和客流中心，区域内地铁1号线、3号线、8号线汇集于此，通过地铁可高效通达市内主要商圈、交通节点、核心区域；区域还规划通过安顺路下穿路构筑便捷高效的立体交通系统，充分实现站城融合、产城融合和多元功能融合，具备TOD开发的优质条件。

 

　　青岛北站TOD一号工程总占地约3平方公里，北至金水路、东至四流中路、南至太原路、向西延伸至胶州湾后海海岸，是青岛北部城区高质量发展的破局点。按照最新规划，青岛TOD一号工程整体定位为“生态智慧城未来设计湾”，构建以“设计产业+创意文化+总部经济”为核心的产业高地。整个区域以环湾路为界，分为东、西两大片区，将积极推进设计产业、总部经济等优质资源落地，以交通、商旅服务与总部经济为主导，构建产业生态，加快打造新的城市经济增长极。

 

　　一线商业品牌超级合生汇的落地，释放出这片区域商业发展的“磁吸力”。继北京、上海之后，青岛成为超级合生汇选址的第三城，项目将以“潮运动、潮文化、潮娱乐、潮都会”为主题，打造一个复合型体验式消费场景。除了超级合生汇，截至目前，青岛北站片区已引入山大附属九年一贯制学校。

 

　　青岛北站TOD一号工程探索了补充城市功能和公共空间的新路径。青岛青铁置业发展有限公司招商部部长白吉祥透露，团队已对国棉六厂厂区进行了详细摸底普查，并邀请全国工程勘察设计大师、清华大学建筑学院教授张杰领衔的清华城市保护更新联合团队，为国棉六厂更新改造提供咨询与实施方案。

 

　　按照规划，青岛方志馆、纺织博物馆、中华食印博物馆将在此落地，打造博物馆集群，持续为老厂房注入新活力。未来，青岛北站东广场将通过地下通道串联至国棉六厂，整个厂区将按照“保—改—织—植—通”的更新手段，构建“两横、两纵、两片区”的空间布局，形成九大综合产品矩阵，力求成为集聚活力的创新策源地。

 

　　作为中国五矿的一类重要骨干子企业，中国十七冶集团在交通基础设施、高品质学校等领域打造了一批精品工程。十七冶集团相关负责人表示，“我们在调研中发现，合生汇商业全部都是在TOD商业上盖，都非常成功。”

 

　　TOD项目在轨道交通城市城镇化发展中发挥了重要作用。张汝华分析，轨道交通具有强大的客流集散能力和广阔的出行辐射范围，从而避免了小汽车交通的困扰和局限；轨道交通走廊和车站区域（站域）具有很高的空间开发承载能力，有限的土地可以得到集约化利用；此外，轨道交通具有很强的要素集聚功能，各种业态高密度汇聚，产生集聚效应，工作生活极大便利，激发创新创业活力，区域价值升级，从而产生新的空间增长极。

 

　　今年7月底，青岛市城市更新和城市建设总指挥部会议举行。根据这次会议发布的青岛城市更新“半年报”，2024年青岛市计划实施项目1403个，已开工建设项目1248个、全年开工率达88.9%。包括青岛北站等重点片区的“二次生长”，成为青岛城市更新的亮点。

 

 

　　在济南城市主干道——经十路，轨道交通4号线正加快推进。与这条线一起推进的TOD开发项目，距离落地之日更近了。

 

　　8月30日，济南挂牌出让了5宗商业和交通混合用地、商务金融用地，济南轨道交通千佛山站TOD综合开发项目地下空间即为其中之一。挂牌文件显示，千佛山站TOD综合开发项目建设内容包括地下商业部分（地下商业及地下停车场）和远期轨道规划线路车站。其中，地下空间出让面积82771平方米，地下容积率1.34，出让总价24956万元。地下空间主要有三层，其中地下一层为拟建地下商业部分；地下二层拟建地下停车场，设置不少于561个公共停车位，并对外开放使用。

 

　　4号线千佛山站位于千佛山北广场的北侧，这也意味着，承载济南人记忆的“齐鲁宾馆”片区真正成为历史。千佛山站TOD综合开发项目，将结合千佛山北广场和千佛山景区，打造出一个集景观游赏、服务体验、城市形象等功能于一体的地标式广场景观。

 

　　从“通地铁”到“通生活”，地铁线路扩大了市民的生活半径。回望济南轨道交通1、2、3号线开通这些年，多个TOD项目落地，带动了城市更新的步伐。

 

 

　　例如，在洪楼片区，大润发超市、洪楼百货大楼拆除后，结合轨道交通站建设，历城区打造TOD示范引领项目，引入了君澜五星级酒店、京东Mall济南首店等主力店品牌业态，打造了一条步行街区，重塑了百年洪楼新地标。

 

　　位于历城区王舍人街道的龙湖新东站TOD项目总投资22.2亿元，占地94.63亩，总建筑面积26.08万平方米，主要为TOD商业综合体、开敞式商业街区、商务办公楼等，由龙湖济南北宸天街、龙湖·星曜两个板块组成。项目于2023年12月建成并正式开业。作为济南的第二个TOD大型商业综合体项目，开业前即实现了100%招商率，场内共211个品牌入驻，覆盖餐饮美食、购物快消、休闲体验、儿童游乐、运动健身五大业态场景。龙湖·星曜商业项目总建筑面积10.05万平方米，目前已入驻商户128户，涵盖餐饮、服装、教育等多种业态。

 

　　济南市政府去年印发《济南市轨道交通TOD综合开发用地管理办法》，为济南TOD综合开发的规划编制、土地储备、土地供应等方面提供了政策支撑。

 

　　济南轨道交通集团结合一、二期线网规划，分批推进6个场段、6个站点的TOD综合开发工作。其中，姜家庄停车场、范村车辆基地、王府庄车辆段、腊山站等上盖综合开发项目是结合轨道交通一期线网规划进行开发的首批TOD示范项目。

 

　　“城市轨道”让泉城迈向“轨道城市”，地铁线路未通，部分TOD项目已开始酝酿。

 

　　例如，位于天桥区的万虹中心项目是济南市首个双轨TOD项目，该项目将实现地铁2号线和规划中地铁5号线的无缝衔接。规划建设3栋甲级写字楼、16栋独栋商业及地铁商业等建筑。万虹中心营销总监关鹏远表示，项目全面建成后，预计将实现日均5万+客流，每年利税超1亿元，带动万人以上就业，引领区域产业再升级。

 

　　8月23日，济南市自然资源和规划局、济南公共资源交易中心联合挂牌11宗国有建设用地使用权。本次供地最大的亮点是洪楼TOD项目一期2宗商务金融地块挂牌，这也是洪楼广场片区城市更新项目启动后的首次入市。

 

　　洪楼TOD项目一期CSD04-1-1地块占地20254平方米，地上容积率2.2。根据规划，拟与洪楼教堂联动结合，规划建设商业综合体及商业步行街，并结合轨道洪楼广场站、洪家楼站建设，将步行街与周边商业互联互通，打造休闲娱乐、逛街购物、网红打卡等现代时尚的商业步行街区。花园路南侧邮局地块占地12144平方米，地上容积率4.0，规划以五星级酒店为主，商街部分将发挥紧邻轨道交通站的优势，与洪楼步行街、聚隆广场相呼应，打造区域文旅体验中心。

 

 

　　TOD开发模式驱动老城更新提速，济青“双都市圈”有望在加快“上轨道”中迈步向前。但是济南、青岛两城的空间结构及区域经济特点并不相同，如何因地制宜落地TOD项目？

 

　　张汝华认为，在区域空间形态上，青岛市呈现典型的广域分布式特点，这样可以借助轨道交通的集聚效应，沿线路形成隆起带，环车站形成增长极，最终演化成“分布式集中”的都市空间集约化发展格局；济南市城市空间布局相对集中和连续，为避免空间发展过度跳跃和分散资源，轨道交通线路和车站应集中布局，中心城形成引领都市圈发展的“极地高原”，若干走廊形成连绵的“山脉”，让轨道交通锚固城市空间高质量发展的生态本底。

 

　　TOD在提升土地开发经济价值、商业价值的同时，也创造了社会价值和生态价值，成为城市价值提升的新引擎。与此同时，TOD模式也对开发商提出了规划、运营、建设、资金等诸多挑战。

 

　　如何应对这些挑战？张汝华建议，在TOD项目落地和片区开发中，应抓住几个关键：适度提高站域开发强度，目前的容积率控制普遍保守；压减小汽车配建指标和路权分配，站域范围须避免大宽马路、立交高架等小汽车化设施的冲击和负面影响；规划形态控制上，需坚持“中高外低”的原则，形成“山峰”而不是“盆地”，避免站域核心区过度追求大尺度开敞空间的形象工程；做好车站与开发项目及周边地块的通道连接（直连直通），包括地下通道、地面路径和地上连廊的多维度立体衔接，“这是站城融合、一体化开发和TOD成败的关键。”他说。