深圳地铁上盖物业开发模式的探索实践
发布时间：2013-05-03 15:49:08 编辑：jiangyang
本文摘要：——深圳地铁集团有限公司物业开发分公司副经理董向阳
——深圳地铁集团有限公司物业开发分公司副经理董向阳
地铁上盖物业开发的背景
最近几年城市化浪潮，导致大城市交通拥挤的情况十分严重，也导致的大城市对地铁的需求显得更加突出。地铁的建设投入大，而且短期集中投入就需要大量的资金。以深圳来说，深圳2012年整个财政年度收入大概1400个亿，但是深圳地铁二期和三期工程需要的资金接近两千亿，所以靠财政来做修地铁是很难做到，跟全国各地的城市一样，财政资金不能解决修建地铁的资金需求。因此，我们深圳地铁就借鉴了香港“地铁+物业”的模式，这个模式的可行性在哪里？地从哪里来？深圳的土地资源非常紧，特区内的用地可以说很少很少，整个深圳可用的建设用地只有43平方公里，已经是非常稀缺，关外的一些很偏远的地方，这些土地怎么把它利用起来？这些是我们深圳地铁在探索地铁上盖物业的过程中一直在摸索的问题。
深圳市委书记提过一句话：建地铁就是建城市。从香港的经验来看，原来新界和屯门这一片地价比较低，后来地铁、轻轨开通以后才把沿线的地价给带动了。我们深圳地铁拿前海车辆站这个例子来说，周边的地35万平米，可以建80万，这是商品房开发部分，还有60万是保障房。80万保障房这一块，光是地价这一块，现在那边1万多一平米，这里总共有200、300个亿的产出，就这一项。所以我们结合地铁的规划、建设来造地，为我们土地的二次利用，为我们土地本身的造地提供了可能性。
物业开发对地铁企业本身就具有造血的功能。轨道交通企业造血机制的建立，是依托上盖物业的开发，实现土地资源资产资本的一体化运作。
上盖物业开发能变现地价、实现地价收入，创造开发收益，获取物业和土地的增值收益，涵养客流、增加运营收益，上述四部分收益均可归于地铁公司，将充分应证和实现轨道交通正外部效应内部化的假定。
物业开发对地铁企业来说将是一笔很可观的收入来源。而物业开发产生的物业不一定是一次性卖掉，特别是持有性经营性的物业，商业、酒店、办公，一些核心区域的，它通过你的一个持有经营，它的升值潜力是较大的。你初期是贱卖，经过一段时间如果你需要资金变现的话，会升几倍，所以这是一块收入。
深圳地铁从三期开始市政府给出了极大的优惠政策，大约有接近800万平米的土地会拿来作为整个三期建设的资金平衡。已经拿到地，前面通过招牌挂的方式拿到地有130万平米，去年底又给了3块地，有200多万平米，就接近330万平米，现在已经基本到手了。后面还有，陆续2013和2014年都要出资，还有个300、400万平方米的土地。分布主要是车辆段的量比较大一些，停车场，少量的地铁上的上盖。像前海，前海这个项目就比较大，大概总共140万，其中80万是商品房。深云站和安托山这个两个项目加起来大概也有130万。
深圳地铁上盖物业开发的实施环节
深圳地铁上盖物业开发的实施环节的主要内容有三部分：与轨道投融资与建设一体化的策划设计施工；前置开发方案研究，优化规划条件，降低开发风险；创新土地确权方式。
与轨道投融资与建设一体化的策划设计施工是我们要实施的前期的一个环节。做开发前期无非最主要是拿地和规划，也就是说你不能等到国土局把规划要点给你做好了你拿了以后再开发，而是要前期先介入。这个介入肯定包括两个方面，一个就是造地的环节。也就是说我必须在地铁线路规划以及地铁站场站、车辆段设计的时候，就要把这个做好预留。规划阶段就是沿线的潜力的研究，哪些用地梳理一下，哪些都已经有主了，哪些是没有主的，还是政府的。哪些地我们是通过地铁沿线合理的规划，它的价值会比较好用的，要做这方面的前提研究。比如我们现在要做的6号线，我们就梳理出来了，分类梳理出来，跟它单条线平衡的有那么几块地就够了。还有一些就可以用于我们整个地铁其他线路的平衡。刚才说的场站建设，设计、建设的时候要做好上下的衔接。也就是说我们是做场站的上盖，也就是空间的开发。先要做好整个规划方案的深度，还要做好荷载，还要做好施工的预留。我们以前海车辆段为例，我们是分层出让，0～9米是地铁车辆段的空间，9～16米，9米上面的平台是我们的，9～16米相当于地下车库，我们放在上面，16米开始是我们的深圳市政府的，9米相当于是地下的概念。国土局出让的时候是分层出让，它出让了两次，将来销售的时候法律确权就有一个三维的概念，就是9米以下是地铁的，9米以上跟小业主要交代好，将来这里有一个法律权主的关系。这是拿地的环节，这是前期的第一个环节。
前置开发方案研究，优化规划条件，降低开发风险是地铁上盖物业开发实施的第二个环节。第一，拿地的时候同样要做好规划，这个规划我建议大家一定要做到转方案阶段。方案阶段是什么概念？就是落地了。就是说你的开发强度，你的商业指标都基本定了。不要拿到一个地，作为规划国土委它要给你地是很难找地的，它就要把地价放高一点给你；第二，把强度搞高一点给你；第三个，把商业指标给你搞大一点。所以我们拿到以后就比较难玩的动了，我们地拿到以后假设要合作的话就要跟市场，就1平米假设是1万的地价，你拿到的是1.1万，你怎么合作，你怎么变现1.1万，这是一个问题。另一个问题是开发强度的问题，假设这个地做吸收，容积率只能做到6，但人家给你8或10，你这个超高层得做到哪里去？你就做不下去，所以前期方案一定要做下去，要做到深度。前期就说这么两个方面，一个是拿地，一个是做规划，要做到一定的深度。
创新土地确权方式是地铁上盖物业开发实施的第二个环节。在拿地这方面深圳跟内地企业交流的时候，深圳在这块还是走的确实有创新，深圳是政府方面的创新。我们是分两种方式拿，在2012年之前我们还是走公开招牌挂的方式拿。但略有不同的还是有定向的条款设计，比如说我们在招标公告里是设计好参加竞投的主体资格，就是要求具有地铁线路及其附属设施建设运营管理及相关土地利用的范围，并拥有建设一条以上（含1条）地铁线路的经验，也就是说只有地铁才可以拿。而且这个资格要去轨道办申请资格。有些同志就说了，深圳就是1～2家，拿地要3家以上，这个在全国范围都是可以用的，实际上其他兄弟企业不会跑到深圳来拿地，这个从法规上没有问题的。这是定向招牌挂。从去年底开始，深圳市政府做了一个重大的土地出让的创新和制度改革，可以说是第二次土地革命——把土地作为一种资产，直接注入到地铁企业，这样就不招牌挂了，直接协议出让。去年深圳市政府已经通过，我们拿了三块地，现在马上要签订合同，这是一个重大的创新，是关于土地出让这一块。
“作价出资”合同是由规土委、国资委和地铁企业三方签定。规土委它管用地的出让和将来房地产的开发方面的监管，国资委管土地拿去以后国有资产怎么玩，你的合作开发也好，你自己开发也好。我们拿到300多万平米的地，接下来就是怎么开发的问题。我们原来是一个搞地铁的企业，有一些工程方面的人才，但也是地铁建设方面的工程人才，当然这跟房建还是比较接近，房地产这一块还是刚刚起步，所以这个怎么玩是我们深圳地铁目前正在思考的一个重要问题。
深圳地铁上盖物业开发模式
在这之前我简单说一下，我们的地拿到跟建设资金这块，时间上、时序上还是有一个不匹配的问题，这主要通过资本运作和融资。我拿到的地基本上都是规模比较大，都是100多万的量的。另外一个特点是，我们开发的都是城市综合体项目。这样两个特点搞房地产，两个特点决定了这个项目就不好玩，换句话说需要的专业度比较高。
规模大，你就要系统规划要一步到位，要非常合理，分析开发要很清晰，从哪里开往哪里走要很清楚。第二个，综合的联系，它是一个血肉的联系，不是说你这里开发一期另外的地方就不管了，商业跟办公的关系，跟酒店的关系，这里的开发包括设计的交通、动线等等。所以这里需要专业度高。
地铁公司该怎么玩呢？所以我们想现阶段起步阶段我们应该要以合作开发为主，我们没有这样的力量做高品质的东西，我们一定要借助专业地产公司的力量，大家一起来共赢。所以是现阶段深圳地铁集团应该是以合作开发为主。当然，一些10万平米左右的小项目，比如我们深大地铁站这个项目，总共可售的面积还不到9万，我们是自己干。但大部分都是以合作。
远期的话，我们想应该是注重策划和设计，打造自己的核心竞争力，再加上商业、经营、招商，把建设这块我们通过专业公司，或者合作开发的方式都可以。
说说开发模式，开发模式大的分类刚才说了，一就是自己干，二就是跟别人合作干，合作开发投资。自己干又分成两类，一是完全自己干，自己干就是自己投资；还有一种就是代开发，是最近两年左右才出现的这种模式。也就是说一般职业经理人团队，万科出来两班人出来都是副总裁级的自己组建公司，现在都发展很快都两三百人了。大型的房地产企业像绿城，前几年它的扩张是走高端路线的，高端不是坏事，成本虽然高端了，但是价格高不起来，它的盈利出现困境，资金链出现问题，所以它现在要转型，要赚点人工费，代开发，这是属于真正的房地产集团。
自主投资就是我们刚才说的小规模的，这种就自己做。代开发就给别人管理费。
合作投资也分几种，一种是组建项目公司，项目公司一定要先组建，避免通过后期产权转让税费比较高。当然也有可以用协议，就直接签协议，协议性的开发商有点不放心，这么大的我没名没份，但是从法律层面来上它是受法律保护的，这是没问题的。但是持有经营性的物业压一起经营的它肯定就不肯干，因为时间不长，如果两三年就搞完了再分，这个问题就不大。这种协议性的还可以抵扣一些所得税。像前海车辆站我们就准备采取代开发，因为这样规模大，风险比较大，而且位置比较独特。第二是处于前海这么一个位置，对品质要求比较高，所以请代开发，因为风险比较大人家就有点舍不得投资。还有就是商业物业要持有性的一起干，就搞法人性的方式，像深大这么一个朝高层的商业裙楼我们就自己干。
结语
这种“地铁+物业”的方式，我们深圳地铁也还有很多事情要做，才刚刚起步，就房地产市场化的体制机制现在还是建立过程中。另外一个，“地铁+物业”这种单一的资金平衡的模式，可能也受房地产市场的波动，所以多渠道投资可能也是要考虑的方式。总之，我们也是在起步，我们的路还任重道远，我们也希望跟同行兄弟企业们一起来探讨。
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