——上海申通地铁资产经营管理有限公司副总经理倪旭东

 

　　提高土地集约化利用，提升城市轨道交通服务功能，加强轨道交通自身造血机能，轨道交通物业综合开发越来越引起大家的重视，上海作为先行城市，在物业综合开发上，做了一点探索。
 
　　一、物业综合开发的三大类型
 
　　1、停车场：上海轨道交通10号线吴中路停车场上盖项目介绍
 

　　
图一


 
　　
图二

 
　　开发节点：
 
　　2009年6月，申通地铁资产公司以12。15亿元获取土地开发使用权。
 
　　2010年6月，通过产权交易所转让50%股权，与华润（集团）有限公司共同开发，转让部分10。1亿元，溢价部分4亿元。
 
　　该项目计划于2016年12月30日建成营运。
 
　　开发意义：
 
　　从城市发展角度看，有利于提高土地集约利用率，深入发掘地铁对城市发展的贡献和价值；
 
　　从地区经济角度看，通过回搬动迁解决闵行虹桥镇的动迁困难；通过招拍挂方式增加区财政收入和土地收入；极大提升闵行区的区域能级，改善周边闵行区居民和商务人群中高档购物、休闲、商务消费环境，提供一站式的综合消费场所；建成运营后每年将为区财政增加约5亿元税收；
 
　　从轨道交通角度看，大大降低地铁建设成本，利用土地回购消化停车场全部动迁成本约14亿元。
 
　　2、车站：汉中路95号地块介绍
 

　　
图三

 
　　开发节点：
 
　　2010年3月，以3。9亿元价格取得92号地块使用权。
 
　　2011年11月，以8。25亿元价格取得95号地块使用权。
 
　　2013年6月，92、95地块通过产权交易所转让70%股权，与凯德（中国）共同开发，转让价19。11亿元，溢价部分10。43亿元。
 
　　该项目计划于2017年12月31日建成营运。
 
　　3、地下车站围合区：轨道交通13号线世博大道站
 

　　
图4

 
　　这是上海世博13号线，当时旁有联合国馆、澳大利亚馆、泰国馆，世博大道站位于浦东世博围栏区内的长清路下方，车站南端临近规划南环路，车站北部骑跨规划北环路。车站西侧三、四十米处是卢浦大桥，东侧是规划博览建筑区域；车站北侧约四百米外是黄浦江，南侧距离世博园长清路出入口约两百米。
 
　　我们所有的地铁，标准的车站都是四个出入口，当初我们把收入口L型部分全部作为一个建设的时候，我们把出入口整个变成这样，左边的方式跟右边的方式一起开发，第一个土地充分利用，地下车站，你用地下土地目前没有限制。客流必经之地，人流的动向也很合理，商业的价值也是最大的。
 

　　
图5

 
　　二、物业综合开发的几点思考
 
　　1、经济层面上必须有利可图
 
　　一个项目没有利润的话，你这个企业做不到。利益怎么测算，第一个大平米的分开费用，第二个经济基准的地价，第三个配合车展实施的费用，第四个前期的费用，例如基地停车场部分成本测算是，大平板投资分摊价格+基地的基准土地价+土建投资+配合车场实施的费用+前期费用（2-3个设计院费用）
 
　　一个土地从拿到土地到开发成功，要七年的时间。一般土地开发开发商三年时间就把土地开发好了，先让我们做地铁建设，然后进行商业建设。
 
　　上海房产市场价必须高于2万元/平方，才有开发价值。但是各个城市不是一样的。
 
　　2、政策层面上寻求突破
 
　　一块土地两种性质，两种规划；
 
　　一块停车场上盖建设住宅、办公、商业带来的建筑复杂性、工期的影响、管理的后遗症；
 
　　区域政府的支持，原本选择偏远无商业价值的地块，现在要重新调整规划。
 
　　3、技术层面上必须可行
 
　　城市规划上区域详规的配合（区域的交通规划）。如：容积率、高度、公共服务、绿化市容、民防等；
 
　　车场的开发规划与车场功能的有机结合；
 
　　车场上下部分的建筑配合。如结构、消防、环保、卫生等；
 
　　车场开发的市政设施配合。如：给水、排水、燃气、通风、网络等。
 
　　4、找有能力有实力的开发商合作
 
　　土地拿到之后，前期做完了以后，我们就要寻找开发商的合作。为什么？一条线有很多车站，如果几个项目同时做的话，第一没有那么多钱，第二没有后期招商管理能力。这个里面包括大面积开发的经验，策划的能力，与轨道交通合作的经验，还有一个招商的能力，招商经营的能力，后期管理的能力，这几块解决能力要求非常高。
 
　　三、上海申通地铁资产介绍
 
　　上海申通地铁资产经营管理有限公司成立于2005年8月，是上海申通地铁集团有限公司下属的全资子公司，注册资本为14。6亿元，主要从事上海轨道交通全网络非票务资源的经营开发。目前，公司的主营业务包括：轨道交通物业开发与管理、传媒经营、商业经营、信息开发、盾构经营与管理等五大方面。
 

　　
图6  组织架构