本文摘要：在上海交通规划全面实施的过程中，商业地产面临重新整合和潜力挖掘。 各大商圈“沉沦”还是“爆发”，已迫在眉睫 近两年来，上海的商业地产发展迅速。根据有关资料，截至2004年底，

在上海交通规划全面实施的过程中，商业地产面临重新整合和潜力挖掘。

各大商圈“沉沦”还是“爆发”，已迫在眉睫

近两年来，上海的商业地产发展迅速。根据有关资料，截至2004年底，全市商场店铺建筑面积已经达到2857万平方米，人均商业面积超过1.0人/平方米。在寸土寸金的上海，商业地产发展需要符合市场走向，方能立于不败之地。政府的交通规划在很大程度上影响了人流走向，从而影响了商业市场在数量和结构上的变化。所以，要在上海进行商业地产投资，交通规划是一个不可回避的因素。


在这张看似简单的地图背后，蕴含着很多奥秘。商业地产的未来趋势在很大程度上就依赖于此。商家和投资者的兴趣将转向何处？商圈结构的变化如何？我们不妨沿着这些城市动脉到各主要节点去看看，去想想。


轨道交通是双刃剑


商业地产成功的关键因素之一就是准确地选址。便利的交通条件可以带来大量的人流，而在重要的交通枢纽附近的商业地产则可以享受得天独厚集聚的人流，获得巨大的商机。但是，对于成熟商圈而言，轨道交通是一把“双刃剑”，祸福难料。


祸兮？——原来处于轨道交通终点站附近的商圈因为轨道交通的延伸而导致人流分散，客流量的减少，商圈规模开始逐渐减小，商业氛围淡化。拿上海不夜城商圈来说，处在地铁一号线与三号线的交汇处，毗邻上海火车站，地理位置优越。自地铁一号线延伸到共富新村以来，延伸段彭浦新村站附件的住宅规模较大，社区商业发展相对成熟，此处的商圈将不夜城商圈的部分人流分流过去，部分的商业物业面临困境。


从相关数据统计来看，不夜城商圈的租金处于下降趋势。从4月份到7月份，不夜城商圈租金下降了9.1%。新的不夜城商圈规划将上海火车站北广场也包括在内，如何提高商圈活力看来还是要重新在商业定位上下功夫。


福兮？——商圈人流的减少也可能会促使商圈提高整体品质。


以中山公园商圈为例。位于轨道2号线终点并于3号线的交界，是上海为数不多的几个高档商业商圈之一。商圈内各种商业物业组合较合理，高档住宅和别墅有圣约翰公邸、凯欣豪苑、益都名邸等，购物中心有新宁购物、巴黎春天、多媒体生活广场、国美电器，刚开张的苏宁电器等，体育休闲场所有风景优美的中山公园，国际体操中心等。地铁2号线延伸到天山西路，那么它的商圈人流一部分将会被分散到虹桥商圈。人流虽然会减少，但是商圈的平均层次可能会上升，因为中山公园商圈内人流的平均收入和素质较高，商圈边远地区的人流可能因为轨道交通的延伸而减少了流入该商圈的频率，这样一来，一些档次较低的商业物业可能会随着人流的改变而迁移，而高档的商业物业保留或新起则会带动整体商圈的品质提高，成为顶级品牌商业圈的代表。


潜力商圈四分法


在上海交通规划全面实施的过程当中，商业地产面临重新整合和潜力挖掘。对于上海未来商业地产的未来走向，选取若干潜力商圈进行重点考察，将有助于我们了解上海的商业地产发展趋势。在此，我们不妨仿效波士顿矩阵的分类方法，按照有效消费人流和商业集聚程度两个纬度，对所调查的上海潜力商圈进行大致归类。


瘦狗类：轨道交通不是万能的


在这个类型当中，发展商业地产的核心要素完全没有形成。此类地区虽然形式上可能占有轨道交通带来的便利，但是商业环境的培育和周边消费能力的支撑尚不充分，因此，至少在短期内不可能成为商业地产投资的重点区域。


“瘦狗类”地区以共富新村为代表。


2004年年底，共富新村地铁站的开通前后，周边住宅和商铺曾经引发投资商的关注。


根据有关资料，在地铁即将开通的利好消息带动下，共富新村的新开住宅楼盘从原来的三四千元/平方米一度上升到五六千元/平方米，地铁带来的人流效应和繁荣景象似乎指日可待。但是，差不多10个月过去了，共富新村的商业潜力是否得到了投资者的肯定呢？很不幸，答案是否定的。在我们的调查当中，情景不容乐观。


以住宅为例，我们看到，共富二村和鑫鑫花园的底商空置率明显偏高，几乎没有完整的社区商业形成。作为商业地产赖以发展条件之一的固定消费者来源，仍然值得质疑，因为周边新开楼盘的入住率并不是很高。


与此同时，我们认为，该地区商业环境的培育受到几个方面因素的制约。


其一，地铁带来的人流有限。共富新村是地铁一号线延伸段的终点站，地处上海市郊，而乘坐地铁的人都知道，地铁沿线两端的人流往往不及中间段，因此人流效应能否形成仍然存在问号；


其二，周边产业环境可能阻碍商业环境的发育。在共富新村附近，有水泥厂等有污染工业存在，与商业环境相悖；


其三，受到临近地区商业的竞争。在地铁彭浦新村附近，共和高架沿线已经拥有家乐福宝山购物中心、好美家等商业物业，并且发展日趋成熟。它们的存在，在很大程度上分流了消费人群，成为共富新村附近商业地产争夺“客源”的有力竞争者。


因此，综合而言，共和新村作为商业地产的发展之地，在短时间内的可行性大打折扣。


问题类：各有各的“不幸”


问题类的潜力商圈并不意味着此类地区有很大的规划问题，而是说这类地区在发展商业地产方面可能具备某一方面的优势，同时在短时间内也存在着明显的不足，因而它们的发展趋势仍然存有一定的疑问。当然，通过实施“扬长避短”的策略，此类地区的商业潜力仍不容小视。


在所调查的潜力商圈当中，问题类占较大比例。


主要的问题包括两个方面：其一，商业设施的积聚度或者数量还不够；其二，周边消费支撑存在不足或存在强烈的客源分流竞争。


存在第一类问题的潜力商圈以世纪公园为代表，而天山路和虹口足球场周边大致属于此种类型；存在第二类问题的潜力商圈则以上海南站最为典型。


在世纪公园附近，住宅群较多，包括世纪花园、环龙新纪园、雍景台公寓、锦绣公寓、建华新苑、花木苑、香梅花园等中高档楼盘。这些楼盘由于靠近世纪公园，拥有“景观房”概念，因此一般价格不菲，同时这些楼盘的入住率尚可。按逻辑，此处商业地产的发展应该具备较好的消费支撑基础。但是，根据我们的调查，世纪公园附近的大卖场主要有龙阳路地铁站的麦德龙以及金桥家乐福，距离相对较远，数量较少。同时，在世纪公园楼盘附近，社区商业设施的发展尚未完备。


这些现象的存在，我们认为一个可能的原因是，世纪公园附近的消费者拥有私家车的比例较高，开车购物并不成为问题。但是，即使这样，排除大卖场数量的考虑，我们仍然认为该地区的社区商业值得发展。只要经过合理的统一规划和经营管理，形成特点分明、品味突出的社区商业，那么赢得消费者的肯定是不难实现的事情。


与世纪公园类似的潜力地区还有天山路和虹口足球场周边。


在天山路附近，新建住宅区较多，但商业物业一般分布于天山电影院附近，数量较少，商业积聚尚未完成；在虹口足球场周边，住宅建筑密度较高，大卖场只有华联吉买盛，因而数量问题较为突出。


总的来看，上述几个潜力商圈的消费能力已经具备，但商业集聚能力等核心商业因素的培育尚有待时间证明。


与第一类问题的潜力商圈不同，上海南站的商业地产发展存在客源分流和消费支撑问题。


按一般逻辑，上海南站的建成，将使之成为铁路站和城市轨道交通站的汇合点，因此，源源不断的客流不成问题。但是，汇合点的区位可能成为其一大短处。


政府相关部门出于保障交通畅通的考虑，会采取措施尽快分流；同时旅客在可能拥挤的交通汇合点停留的时间未必很长。从这个角度考虑，只能认为汇合点带来的流动人口增多，但有效消费人群的比例还不能得到充分保证。


再者，从周边固定消费人群考虑，根据我们的调查，上海南站周边的中高档住宅群不是很多，主要有中星海上名门和徐汇公寓。这可能与上海南站附近交通繁杂、噪声污染较为严重、人居环境受到影响等因素有关。


此外，我们看到的一个现象是，徐汇公寓下的底商多处于招商中，空置率较高。这可能是反映周边需求的一个微观信号。


因此，上海南站本身作为一个交通枢纽，其招商工作的完成可能会集聚一定的商业物业，但以此为核心能否带动周边的商业地产发展，我们认为投资者需要抱以谨慎的态度。


明星类：核心要素轮廓初现


明星类商圈在商业核心因素的塑造方面具备了一定的基础，拥有便利的交通和足够的人流，同时核心商业物业的集聚形态已经初步形成。


在明星区域中，以五角场最为耀眼，东方路次之。这二者的共同特点就是已经存在较为集中的商业物业地段。当然它们也有一些自己的特点。


（1）五角场：商业中心粗具雏形


五角场位于中环线（在建）与轨道6号线（在建）的交界处，其商业地产发展随着城市副中心概念的提出而得到了很好的提升。商业地产发展所必备的人气汇聚于此，上海东北角商业中心的模样已经依稀出现。


在五角场地区，商业设施的建设已然形成一定规模，而且规划较为有序。


目前在建的主要商业设施包括万达商业广场、金储休闲广场、富庆.国定大厦、创智天地等。尤其值得一提的是，这些正在开发的商业设施涵盖的范围比较全面，包括购物中心、娱乐中心、写字楼、创业工作场所等，这为未来的发展提供了工作、生活“一条龙”服务的区域，足以吸引投资开发者的注意力。


同时，我们认为，五角场的商业地产规划为未来的升级提供了空间。


五角场由于背靠复旦、同济等名校，因此作为创业生活工作场所出现的“创智天地”，是一个合乎情理的选择结果。它可以为高校的中小企业提供一个相对稳定的孵化环境，而这些创业企业一旦获得一定的发展，需要扩大影响，租用市场写字楼，同样可以在五角场地区得到相应解决。也就是说，产业的发展和商业的升级在规划之初得到了很好的融合安排。


此外，五角场商业地产的发展可以得到周边消费者的经济支持。