嘉定规划管理局副局长周建斌专访

　　为何选择11号线嘉定段试点？

　　记：何谓“香港模式”？

　　周：香港模式就是“地铁＋物业”的站点综合开发模式。地铁与沿线物业同步规划、同步建设、同步开发。将上盖物业和周边物业实施一体化规划、建设开发，沿线物业收益反哺轨道建设投资运营。

　　目前这种模式在上海是首次尝试。11号线也只有嘉定段具有这种开发模式。

　　记：为何试点选择11号线嘉定段？

　　周：其他地段拆迁难度大，各站点之间的连接受局限。尤其是接近市中心的地段，只能尽可能地拆一些建筑做开发，而11号线嘉定段在规划上采用了TOD交通引导城市发展的模式。

　　此次所设立的轨道站点几乎都不在现在的城市中心点，而是将来新城规划的城市中心。这是第一次参照香港模式，在一个大平台上，每个地铁站点圈出土地做立体化、综合开发，包含有商业、住宅、办公等相关物业。这种开发模式是郊区轨道交通开发的尝试。

　　周边商业地产有望被提升

　　记：嘉定是拥有百万人口的历史名城，为什么商业一直不太发达？

　　周：嘉定的商业确实还没有达到大城市的消费水平，这有一定的历史原因。一直以来，嘉定工业产业基础雄厚，但商业配套不足，“先生产后生活”的模式导致嘉定商业以满足本地区日常消费为主。

　　嘉定缺少的是商业精品，但业态的引导需要一个过程。商业不是造房子，嘉定商业究竟怎么做，还有很多问题有待探讨。

　　记：有业内专家预测，11号线会带动嘉定周边商铺市场的上扬。这是否会形成嘉定新城板块附近商铺的一个卖点？

　　周：交通越发达对房地产推动力就越大，但交通也是一把双刃剑。如果在产业、公共设施服务、经营理念方面跟不上，积聚的资源也会扩散。如果经营好，积聚效应就更大，不但满足本区域消费，还能辐射周边。

　　11号线只能解决嘉定人40％的出行需求，并不能全部依托地铁。将来在公交及其他方面会做一些补充，另外，轨道17号线将在南翔设换乘点，会进一步拉近嘉定与市中心的距离。

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　　记：目前嘉定是否有足够体量的写字楼供应？

　　周：从地理位置上来说，嘉定与昆山都是企业不错的选择，但嘉定的土地价格比昆山要贵。之所以很多企业依然选择嘉定，是因为行政区划上嘉定有上海的优势。

　　目前嘉定写字楼市场供应比较缺乏。市政府对面的泰辰大厦刚刚推出就已经销售完了。嘉定写字楼的供应量会逐步提高，今年底、明年初，嘉定新城将推出大约20万平方米的体量；随着轨道11号线的推进，更多写字楼项目有待推出。

　　原则上只会增加商业比例

　　记：11号线嘉定段目前的进展如何？

　　周：城北路站已经开工建设，它是位于老城边缘的站点，周围几乎没有商业功能，但有一个很大的停车场。该站点也是在停车场上面建造的，有很多后续的经营问题要考虑到。

　　马陆站原是村庄，有大量的农田，土地资源比较丰富；南翔站已经动迁完毕；国际赛车场站已经建成。还有一个“预留站”，需要运营一段时间之后再决定。另外，除了南翔站和昌吉路站外，其他站点均已确定规划，具备推出土地的条件。

　　记：地铁物业开发要遵循哪些原则？

　　周：由于此次11号线嘉定段是试点，要留出开发空间；至于各站点商业与住宅的开发体量，具体是做大型的Shopping mall还是建传统的商场，并没有百分之百的定论。既要平衡站点所在地区的发展，也要考虑到地铁的运营，以及开发商收回成本的问题，弹性很大。

　　不过，从商业与住宅的比例上来说，原则上只会增加商业比例，不增加住宅。住宅开发是一次性的，而商业需要长期持续的发展；另外，商业业态调整容易，住宅却只有居住功能。不过，目前很多开发商倾向于做住宅，因为不需要后续管理。