作为城市现代化程度以及城市效率和速度的重要象征，地铁的开通成为城市运营过程中最浓墨重彩的一笔。地铁模糊了城市的区域概念，使空间和时间缩短很多，让人们对空间距离的感觉也大不相同。素有“地下钱龙”之称的地铁商业，渐渐也成为现代都市商业圈的重要一环。2010年，天津地铁2、3、9号线即将全面贯通，对此，有专家预言，津城地铁将以势不可挡的力量，促进沿线商业迅速升值。

    地铁周边商业发展潜力巨大

    随着3年前地铁1号线正式对外开放，天津“地铁商圈”概念被率先抛出。按照当时规划，地铁1号线沿途将陆续建成22个大型商业设施，总建筑面积达100 多万平方米。目前，这些商业设施基本竣工，一些新开发的地铁沿线商业也初具雏形，沿途的商业氛围与地铁通车后形成的巨大人流，为商业发展创造了良好的生存条件。从眼下各商圈现状来看，经营比较旺盛的集中在南京路——滨江道商圈、小白楼商圈这两个传统的商圈；海光寺商圈也已经初具雏形；西南角、西北角以及老城厢板块沿街商业不断有租户陆续进驻；大沽南路的沿街商业在地铁开通后，酒吧、餐饮、百货、银行等数量也逐渐增多。

    由于目前天津地铁只有一条线开通，因此还没有形成网络。地铁商业还不能算是天津商业地产的主流形态，天津地铁商业任重而道远。未来，天津地铁规划由9条轨道交通线路组成。远期预计，9条线路单日客流量将超500万人次，这无疑将是一个巨大的商业契机，天津商业主力将从地上转入地下，一个全新的多元化立体式商业模式将应运而生。业内人士认为，零售业生命力源于客流聚集，地铁的商业价值就在于能够充分将这种客流聚集并转化为有效购买力。从地铁商业的发展趋势来看，地铁在给人们提供便利交通的同时，也会对消费的人流有一定的带动。投资者在选择地铁商业时，首先，要看所选的位置。其次，要选择适合自己的物业模式，写字楼等建筑模式对投资者经济实力会有一个较高的要求，面积通常较大。因此，地铁周边的社区型商业是个不错的选择，随着居住人口的逐渐外扩，它的商业需求也会逐渐增加，呈现出几何型增长的态势，增值潜力较大。从经营者的角度来讲，它回收现金的速度也会比较快。

    地铁经济将改变津城商业格局

    研究表明，地铁对房地产的辐射效应分为3个圈层：核心圈层，地铁出入口之地面，通常称为地铁上盖物业，商业保值、增值可能最大；紧密圈层，周边两个街区之内，以商业、写字楼及城市公寓收益最大；辐射圈层，视站点位置而论，越是郊区范围越广。在不考虑其他因素对物业价格影响的情况下，业内人士表示，地铁沿线住宅物业的升值空间大约在30%至50%，而对商业投资的升值空间将更巨大。华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎说，地铁扩大了消费半径并形成地铁口四周的漏斗效应，地铁周边消费模式的变化导致商业运作和商业选址的变化，地铁与消费共同带动提升周边物业价值和商业价值。

    “目前，专家们关于地铁的影响研究主要集中在对城市土地利用、房地产、城市景观环境、城市结构与发展等方面，而关于地铁对商业的影响研究还处于刚刚起步阶段。”著名商业顾问机构德信商业管理咨询(中国)有限公司(DBC)曾经发布的一份研究报告显示，“在国外，地铁沿线的零售商业都已形成了各种成熟的模式。我国除了香港地铁商业发展得比较好之外，其余大部分仍在规划建设中。”专家表示，天津地铁2、3、9号线的即将开通，不仅使市民拥有了高速便捷的现代化交通工具，而且装载着滚滚商机，沿线的商业地产纷纷开始新一轮的造势，地铁商业充分展示了其诱惑力。从1条线到4条线，地铁影响小到商铺大至商圈。随着地铁众多线网的建成开通，津城的商业格局正在发生变革。更重要的是，地铁在有效改善城市交通拥堵的同时，在拉动经济增长方面也发挥了积极作用。地铁的开通，缩短了顾客与商家的距离，使城市的东西、南北方向的购物人流互为穿梭，既巩固了传统城区的商业中心地位，又带动了新城区的快速发展。同时，地铁所到之处还形成“地铁经济带”，带动周边经济迅猛发展。

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   投资地铁商业更要精选项目

    在津城热炒“地铁物业”的同时，“地铁商业”概念也悄然走红。对此，投资者霍小姐提出了疑问，“现在天津多条地铁线路都在施工之中，市场中也出现了部分打着‘地铁商业’旗号的商业地产项目。不仅商铺如此，甚至部分区域内的写字楼也给自己贴上了‘地铁口写字楼’的标签，现在投资‘地铁商业’是否为合适时机，对于市场行情及价格又应该如何把握呢？”

    相比更早出现的“地铁住宅物业”、“地铁商业”在津城还是一个新兴名词，虽然此前地铁1号线已经运营多年，但是并没有延伸出相当规模与体量的商业辐射圈，所以对投资者而言也没有更为适合的参照物。面对着层出不穷的新兴“地铁商业”，投资者陷入了迷茫，业内人士也发出了警告：在目前地铁商业还没有大面积进入市场之前，投资者应该更加谨慎，如需投资也应该有所借鉴，对项目进行充分评估。

    地铁商业无疑是充满诱惑的。1号线运营人数超出了当初的预期，靠近地铁站的不少商业都因此人气大增。尽管物业价格在不断上涨，但不少投资者仍然接受了再次调价的现实，相信未来会有更高的回报。然而，有关人士指出，地铁网络的密集对于商业物业个案而言，是一把“双刃剑”。地铁便捷带动了人流的快速流动，人流更容易向商业氛围浓厚的区域集中；而一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力，因此投资者可能更需要关注商业区域的两极分化问题。在充满诱惑的地铁商业时代，投资者的眼光依然应该更多地关注优势商圈、优势项目，以及具有领先开发商与经营背景的物业，对各类“新兴商圈”的投资应持谨慎态度。

    对此，戴德梁行顾问机构认为，地铁商业不会像传统商业中心那样强调服饰类的购物功能，也不适合安排家居、建材等“重型”业态，而是偏向休闲、餐饮和便利性消费，地铁连通的楼层应倾向于和大众商品相匹配，由于部分地铁未开通，不少即将开业的地铁商业客流还是依靠传统的地面交通，辐射范围不大，但等将来地铁开通后，有可能会辐射到十几公里以外的区域，比起一般的商业项目有得天独厚的人流优势，其长期投资前景较好。