本文摘要：武广深高铁全面对接，长沙直达深圳，三小时生活圈如期而至。在交通格局变动的大背景下，人流、物流、信息流、资金流将重新洗牌。1100公里三...

武广深高铁全面对接，长沙直达深圳，“三小时生活圈”如期而至。在交通格局变动的大背景下，人流、物流、信息流、资金流将重新洗牌。1100公里三小时，人们再次在时空的变化中，将更多的目光投向沿线城市的楼市、商贸、旅游等。长沙、广州、深圳将由和谐号动车串联，沿线区域的经济资源再次整合升华，成就南中国高铁经济带。

　　尽管现在长沙相对珠三角而言稍显落后，但高铁直通长沙后，长沙住宅价格的洼地效应将随着高铁速度进一步放大。近期，武广区域，不少来自深圳、香港等地高端人士的频频出手，即是佐证。对于长沙楼市来说，高铁带来的机遇不仅是长沙武广板块，也不仅是资源住宅，而是整个长沙楼市，这其中就包括城市综合体、滨江高端物业等。

　　除了高铁，长沙正如火如荼进行的城市建设，也为楼市发展提供着强大支撑。在今年的重点工程中，城市基础设施项目占比较大，道路交通是重中之重。其中，轨道交通以其迅捷的方式对房地产开发的影响力可谓最大，包括在建的地铁1、2号线与城际铁路，即将动工的地铁3、4号线，这些将使城南、城北、城东、城西等多个地区的项目交通状况有极大改善。

　　与此同时，城市路网的加密会使出行更为便利，而过河、过江通道的影响作用尤为明显。从辐射南中国的高铁“三小时经济圈”，到呼啸而来的地铁城铁“半小时生活圈”，种种迹象表明长沙正迎来新一轮发展机遇。而这，将对长沙楼市产生怎样的影响？住宅刚性需求是否会进一步增大？商业地产又将呈现怎样的趋势？今天的会客厅，我们将就这些问题展开交流。

　　高铁带来信息流、人才流与资金流

　　主持人：对于房地产市场来说，以高铁为代表的城市配套带来的首要影响是人流的变化，以及由此带来的楼市购买力。在武汉长沙深圳三市“大社区”中，长沙楼市具备怎样的优势？

　　谢晟(长沙中盛行投资咨询股份有限公司总经理)：我认为高铁时代，长沙楼市面临三大优势，一是洼地效应，对于返湘置业的人群来讲，价格优势非常明显；二是长沙是一个市民化的城市，有很多适合老百姓吃、住、玩的配套，有利于接纳更多的外来居住人口；三是在广东、深圳的湖南籍人士非常多，比例也非常高。在高铁开通的大背景下，在外地的湘籍人士回湖南置业，长沙肯定是首选。我觉得，有这么多综合优势，高铁板块的前景非常好。

　　朱琳(湖南国广置业有限公司营销总监)：高铁的开通更多的是代表经济要素的通道，犹如人体的动脉血管，在我们看不到的范围内，实际上意味着一个城市经济体向区域经济体的一个重要组成部分在转型。

　　现在，在运行当中的市场经济环境下，最核心的是商品经济的一些起码要素，这些起码要素包括对商品流通的渠道依赖，包括信息渠道，也包括传统交通要素的流通。因此，高铁的开通，更多的是将长沙这个二、三线城市拉到了国内一线城市区域经济的核心组团内。

　　胡刚(阳光锦城副总经理)：一条快速道的开通，可能会带来各种各样的变化，特别是观念上的变化。相对其他城市，长沙有自己的市民文化特征，这里老百姓的消费欲望比较强，在吃喝玩乐上愿意花钱。而且，在长沙的购买力也比较好。现阶段是长沙市民购房的理想时机。

　　雍灿(翡翠云天营销总监)：高铁对于长沙这座城市的影响，主要是几个方面：长沙是南中国目前唯一一个高铁交会的城市，地缘价值将会有很大的突破。高铁将会带来大量的信息流、人才流、现金流，将会吸引深圳、武汉等地的投资客户来长沙投资创业。返乡客的返乡置业，对长沙楼市也会带来比较大的影响。

　　王文奕(华悦城项目营销总监)：长沙是价格洼地，高铁开通以后，我们处在一个漏斗的底端，对于整个长沙楼市来说是很好的机遇。湖南人在深圳的约有200多万人，在武汉、广州也有很大的一部分，武广高铁开通以后，距离短了，交通发达了，对于整个长沙楼市来说应该是一个很好的发展契机，所有的外资像流水一样从漏斗漏到长沙来，这是一个最好的优势。另一方面，投资人士会注意长沙。

　　刘卓(长沙万科.金域华府项目经理)：从我个人来说，我本人是土生土长的湖南人，在长沙待的时间比较长。在大学毕业之后，很多人都是从长沙走向深圳。但是，我在长沙这两年做项目的过程中，发现曾经走出去的同学都回来了，都回长沙买房了。

　　从长沙、武汉、深圳三个城市来讲，长沙楼市的优势非常明显，长沙的房价比深圳、武汉便宜。这种价格洼地效应，不仅在业内人士心中，而且在市民心中都是有统一感受的，长沙成为最具幸福感的城市大多来源于这一点。

　　商业发展方向，最能反映城市发展方向

　　主持人：交通路网的日渐完善，城市配套的日益成熟，种种利好显示，长沙商业地产或迎来新一轮发展机遇。综合体商业、街区商业、社区商业，今年长沙商业地产会呈现怎样的发展趋势？

　　谢晟：商业发展应依托于城市人口的转移，以及社区的开发进度。同时，我们在做项目时，需要超前的商业配套眼光，商业配套对于社区而言本身是有附加值的。在未来的商业上，不一定都是大的城市综合体，也需要有和市民非常亲近的社区商业，以及区域性的商业中心。

　　王文奕：对于武广板块来说，是长株潭融城的核心地段。高铁开通后，这一区域的发展前景非常乐观。随着华悦城、德思勤城市广场、喜盈门.范城等商业项目的推进，这一片区的商业将有200多万平方米的放量，对于整个板块的商业来讲是一个很大的提升。今年，长沙的商业地产重头应该是在红星商圈。

　　朱琳：一个区域的发展成熟，只有住宅项目是做不起来的，住宅就像人的骨架，没有商业血液的流通，这个躯体是死的，没有生命力，更谈不上以后的发展。一个城市的商业发展方向，其实是最能反映这座城市发展方向的一个指标。

　　武广区域，在短短两年时间内，为什么出现那么大体量的商业综合体？实际上，他们看中的是这座城市未来的商业发展空间。

　　刘卓：在2009年之前，整个武广片区的商业概念非常模糊，很多人都只知道高桥。因为，高桥这个物流集散市场在全国是很有名的。但是，从2009年以来，整个武广板块，不管是社区商业、街区商业还是写字楼，如雨后春笋般涌现出来。事实上，武广板块大规模的开发，需要大规模的配套来为整个板块服务。

　　胡刚：城市综合体，更需要大量的人流；街区相对来说，更多的是依靠住宅区本身。实际上，综合体经营得旺的话，收入比普通住宅要高好几倍。但是，作为购房者来说，街区商业风险要小得多。今年长沙市的商业销售，几个已经开盘的项目，表现都还可以。

　　雍灿：长沙这么多年的商业沉淀下来，也并不是所有的城市中心物业就一定能够增值。我个人认为，街区、社区的独立商铺风险要小很多，回报也是比较高的。综合体对于开发商的资金要求高，规划设计要求高，前期招商和业态分布要求高，后期运营和管理要求也高。