深圳控股布局地铁型商业 出资10亿拿下首个项目
2013-12-30 来源：观点地产网(广州)
本文摘要： 以国有、港资、优质产品质量等在深圳乃至华南地产界颇有影响力的深圳控股，近日通过与深圳地铁的合作，在地铁型商业地产项目上实现了布...
以国有、港资、优质产品质量等在深圳乃至华南地产界颇有影响力的深圳控股，近日通过与深圳地铁的合作，在地铁型商业地产项目上实现了布局。
根据深圳控股12月20日的公告，其全资附属公司深业置地与深圳地铁签订协议，以12.08亿元的总价获得深圳市南山区一个待开发地铁上盖项目的50%权益。深业置地将购买合营公司50%权益，总代价为1.56亿元。
另外，深业置地还将向深圳地铁偿还10.52亿元，相当于深圳地铁为合营公司预付土地款的50%。
“这样的合作不但追赶上了地产界目前的项目合作趋势，而且可能开创地铁型商业综合体项目的先河——此前的此类项目多是先有项目后有地铁，这个项目则是在建设中的地铁上打造。”12月25日，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺在接受中国房地产报记者采访时分析认为。
合作打造地铁型商业
深圳控股与深圳地铁此次合作的项目位于深圳南山区西丽大学城片区，突出地理标志是在深圳地铁5号线塘朗站。这里是深圳“关内”与“关外”直接连通的少数几个通道，土地价值非常显著。此前，因为控制性规划以及旧改难度大，开发稍显滞后。
这个地块占地面积约4.3万平方米，建筑面积26.15万平方米。根据该项目已经公布的规划，其中约5.6万平方米将用作住宅，约7.6万平方米是服务式公寓，约4.8万平方米是商业用途，约3万平方米为酒店，约5万平方米将定位为写字楼，是典型的商业综合体方案。
“从这个方案来看，品类齐全，但住宅不多，商业、公寓、酒店、写字楼等与地铁的相辅相成关系紧密，属于深圳乃至华南都比较少有的方案。”一位参与了此方案设计的深圳市规划设计院人士12月24日接受本报记者采访时表示，此类方案在香港较为多见，铜锣湾、尖沙咀这两个地铁站的上盖物业与此接近。
深圳控股在商业地产方面早有资源部署。其旗下有专注商业地产开发的深业置地，已在深圳开发深业上城项目，并设定了将其打造成商业地产方代表之作的目标，为此专门邀请前广州太古汇总经理郝继霖及其商业团队加入，负责深圳控股旗下所有商业项目的经营和管理。而广州太古汇在天河北商圈的意外走红与地铁上盖有着直接关系。
邓志旺表示，郝继霖加盟后，深业置地的整体开发能力进入发展的快车道。其8月引入了连锁高端酒店文华东方，这是文化东方首次落户深圳；项目的公寓部分已于今年11月入市，销售业绩不俗；近日又与英皇UA电影城签约，也是该影院首次落户深圳。
而这次是深圳地铁首次启动地铁型地产项目的开发。前述深圳市规划设计院人士透露，深圳地铁是在与国资主管部门做了充分沟通后，才选定塘朗站进行地铁型地产项目尝试的。“主要的障碍还是在规划设计和产品定位方面，毕竟深圳的政策环境不像香港。”这位人士表示。
深圳地铁以尚未有合适部门或人士能够回答记者提问为由，婉拒了本报的采访请求。但在其办公地的墙上资料看到，开发这一项目已成了日常工作的一部分。
国企合作有优势亦有劣势
从合作的直接目标——地块来看，深圳控股捡了个同行羡慕的“便宜”。公开资料显示，包括此次双方合作地块在内的一共三幅地铁上盖地块，是深圳地铁在2011年9月以21。04亿元的底价竞得（另两宗为保障房用地与小学用地）。
简单推算，该地块的楼面价不到9000元/平方米。“此类地铁型地产项目基本上是为深圳地铁专门预留的。”前述深圳市规划设计院人士分析认为，深圳控股明显沾了深圳地铁的“光”。在合营公司的组成方面，深圳地铁方将出任董事长，总经理则由深圳控股方出任。
对此，深圳控股职务吕华早前表示，今后项目的具体日程经营将由深圳控股主导。吕华还公开表示，由于深圳一些拥有优质土地储备资源的国企本身不具备专业的地产开发能力，从深圳控股的角度来说，和这些国企合作就是一个很好的机会。
一位熟悉国企工作逻辑的深圳市国资委人士12月26日告诉本报记者，对于国企而言，对外合作的底线是应对国资审计，即是否存在国资流失。如与民营企业合作，这种风险很大。与其他国企合作则基本不存在这种风险。这位人士由此认为，国企间合作可能是未来一个时期国字号地产企业对外合作的一个主流。
在一些人士看来，国企间的合作也不是珠联璧合般的顺畅。该项目的开发期预计为4.5年，计划于2013年12月底动工，2015年住宅部分开始销售，2017年余下物业销售完毕。在前述深圳市规划设计院人士看来，其开发效率偏低，对收益率的影响很大。且存在地铁开发建设进度迟滞等潜在影响，需谨慎看待。
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