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如何运营“轨道交通+房地产/社区”模式

2018-05-02 来源:成都日报 浏览次数:
本文摘要:香港城市发展历程与目前内地的城市化有许多类似之处,香港的“轨道交通+房地产 社区”模式具有土地利用多元化、轨道交通多渠道投融资、顺应城镇化可持续发展方向等优点,因此,通过“轨道交通+房地产 社区”模式带动城市化发展的方式,对内地城市也具有参考价值。

 

  香港城市发展历程与目前内地的城市化有许多类似之处,香港的“轨道交通+房地产/社区”模式具有土地利用多元化、轨道交通多渠道投融资、顺应城镇化可持续发展方向等优点,因此,通过“轨道交通+房地产/社区”模式带动城市化发展的方式,对内地城市也具有参考价值。


  轨道交通与土地利用规划同步


  “轨道交通+房地产/社区”模式其实是一套理顺城市轨道运输和土地利用相互关系的体制。首先,轨道公司需在前期就参与城市规划,规划整套铁路运输和沿线土地利用方案,达到线随人走、人随线走的目标,为铁路营运、城市发展和整体规划创造出最大效益。轨道公司需充分参与城市规划才能让轨道规划与城市规划接轨,否则,轨道将成为“工程师的轨道”而不能满足社会的实际需要,达不到规划的理想效果。


  从策略性城市规划到地区规划图则的制定,轨道公司都需充分参与。参与的形式多样化,可按实际情况或以规划研究督导小组或工作小组成员身份参与,或与政府聘请的顾问以交流形式给予意见,甚至是在政府公示规划文件时对方案作出评论。由于轨道公司在实际运营方面有相当丰富的经验,所提意见具有参考价值,政府适当考虑并反映在规划图则上,真正做到轨道交通与土地利用规划同步,促进城市长远发展。


  通过轨道与土地统一规划、统一发展所建成的生活或就业小区主要表现有以下的特点:第一,以人为本。车站与房地产无缝连接,让出行更便捷舒适,缔造以人为本的步行环境,这是轨道上盖物业应突出的最大优势;第二,安全及健康小区。利用隧道、行人天桥、绿化平台等处理机动车辆,达到人车分隔,保障行人安全。“轨道导向”型的小区必须提供良好的步行环境,才能吸引“轨道+步行”作为最主要的出行模式,减少使用其他交通工具;第三,高质素的生活环境。人车分隔有
改善城市设计,在步行环境提供重组绿化空间及小区配套设施,以达到良好、低污染的生活环境;第四,现代化高效率生活方式,以达到地区、社区平衡发展,社会资源最有效利用,促进人流、车流,避免睡城和冷清商业中心区。


  轨道交通与土地综合开发捆绑招标


  在土地政策上,香港容许港铁公司统一获得沿线的土地开发权,并且统一规划、建设、营运土地开发及物业管理,达到整体发展无缝连接。


  自上世纪80年代起,香港有关交通政策、轨道规划及城市发展策略等政策文件都清楚确定了轨道作为交通及城市发展骨干的指导方针。轨道与土地综合发展,便成为政策引导下的自然产物。政府规划新轨道线路时都充分考虑将车站周边土地开发权出让给轨道公司做综合发展的可行性,作为支持轨道投融资的工具,填补资金缺口。香港整个车站或车辆段上盖开发权可以协议方式由政府以市价(扣除车站增值)批售予轨道公司,在轨道设施上盖作房地产发展,然后分层出售,最后轨道公司仍保留物业基座轨道设施的土地分层业权,确保日后运营不受影响。


  核心理念是轨道与土地利用同步规划、同步实施,通过挂牌或招标方式为轨道与土地综合利用确定同一建设单位。因轨道交通公司建设期需要大笔支持,因此,如果轨道交通公司竞得轨道与土地综合利用的开发权,政府应考虑给予政策支持,允许轨道交通公司分阶段支付地价。


  首先,轨道交通建设与运营、与相关土地综合利用开发作为同一个项目,进行挂牌;轨道项目与土地综合利用开发的有关条件都已清楚明确;其次,参与挂牌的企业需要符合相关资质,例如,有足够的轨道交通建设运营及土地综合利用开发经验、有足够融资及管理能力等;第三,挂牌的竞标条件可以是支付给政府的金额,作为取得项目的代价,该金额可以是评估土地综合利用价值扣除轨道交通建设投资及运营亏损后的差额。


  轨道公司统筹轨道运营及沿线土地综合利用


  在香港的实践中,轨道与土地综合利用开发统一由一家轨道公司操作。基于共同利益,协调的工作就容易进行。港铁是一家既拥有丰富建造及运营经验的轨道公司,也有一队富有专业知识和经验的房地产管理团队,这样才能确保项目实施的贯彻始终。


  要达到轨道与沿线土地的综合发展,和轨道公司扮演主导角色、负责轨道与上盖土地两者共同开发是分不开的。通过共同规划、同步建设、共享成果,才能发挥出两者的协同效益。否则,两者分开考虑,各自追求自身利益,趋向减少建筑接口,以控制成本和缩短工期,便会和综合发展、无缝连接这些目标背道而驰,车站吸引不到客流,地块价值也会大为逊色。


  再者,轨道公司能根据实际的市场情况,因应环境需要,推出不同的土地开发产品,这样能进一步避免出现过度开发带来的供过于求、大量睡城、新城发展落后等不适应市场的问题出现。


  在轨道交通线路规划过程中,轨道公司应有机会参与前期轨道交通与物业开发的同步规划,可以预先控制沿线可开发土地,实现集约用地,增大协同效应。其次为了减少协调成本、保障轨道交通的建设和运营安全,实现“轨道交通+房地产/社区”模式时需要统一的主体操作,而这个主体必须同时具备丰富的轨道交通建设、运营经验和土地综合利用开发经验。


 

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