轨道交通有如一条条血脉，延伸到哪里，哪里的肌体便因得到滋养而欣欣向荣。

尽管内城的路面交通依然拥堵不堪，但每天奔波于这个超大都市的人们都有切身感受：北京正在摆脱过去那种“同心圆”式的发展格局。在京城数个区域，城市产业、服务配套以及基础设施的高度密集，人流、物流、资金流的蓬勃发展，一些地铁上盖综合体正在显示着实力，形成实际上的“城市新中心”。

　　形成这样的“新中心”，需要怎样的条件？新地产策划机构经过大量的调查研究得出结论：第一，“新中心”区域的基础条件比较优越，人流稠密，各种基本建设到位，写字楼、商业、住宅比较发达；第二，“新中心”在目前或不久的将来会产生一个以上的经济热点；第三，也是最重要的一点，“新中心”必须有轨道的支撑，特别是有两条甚至多条轨道的交会地带，其区域发展更加迅猛。

　　老牌的王府井东方广场，新兴的奥运村，尚未落成的东直门交通枢纽……它们或者已经是公认的中心，或者正在产生巨大的凝聚力，然而，它们有一样绝对相同，即身处多条轨道“交点”。其轨道所产生的巨大拉动，也许刚刚开始。

　　到了北京的人都要去看看王府井；到了王府井的人，往往会在“东方广场”消磨最多的时间

　　东方广场，可以说是北京第一个真正意义的Shopping Mall，1993年动工，2003年才最后完工。投资额高达20亿美元，整个建筑采用连贯的长廊式设计，总建筑面积达80万平方米，建成时是全亚洲最大的商业建筑群、也是北京心脏地区罕有的多功能商业城。李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔在东方广场中共占超过50%的股权，其他合作伙伴中包括了中国银行、中国保险公司、香港东方海外集团等实力派。

　　这座“巨无霸建筑”令商业地产界侧目——来自北京市东城区地税部门的统计数字显示，2004年东方广场纳税增长率高达两位数字，被评选为“纳税信誉A级企业”；东方广场下辖“东方新天地”商场的出租率高达95%，有些店面的月租金更是已经达到每平方米260美元，且有上调空间；配套的东方君悦酒店、东方公寓、写字楼的出租率均在90%以上……

　　人们不会忘记，东方广场从开始兴建到落成后一段时间，都曾遭受来自社会各方面的质疑。业内人士甚至批评它是李嘉诚“一项失败的投资”。

　　东方广场是如何在人们的怀疑中走向商业的成功，它辉煌的光环之后，究竟隐藏着怎样的秘密？

　　地铁“黄金交点”

　　对于东方广场目前良好的发展势头，北京东方广场有限公司东方新天地总经理谭佑华认为“地利”是其中非常重要的原因：位于金街的中心地块，脚下的地铁1号线，未来将通车的地铁5号线，这些得天独厚的条件便是东方广场无可比拟的“地利”。

　　地铁1号线在王府井商业区设有东单、王府井两个站点，而东方广场恰到好处地将这两个站点构成自己的一头一尾，并且以走廊、滚梯等地下空间将地铁出入口与东方新天地商业街有机联系起来。于是，行人出了地铁口，不用经风雨、不用晒太阳，便可直接享受东方广场里舒适优美的购物休闲环境。而逛完了一条长长的“街”，也不用拖着疲累的身子走回头路，前面就是地铁另外一个站点。

　　这是非常聪明的设计，也是从国外相当多的成功经验直接借鉴过来的。在根据记者了解的情况，在香港、东京以及世界许多大城市，商业中心与地铁轨道之间的关系有如鱼和水。地铁轨道不仅仅是一种交通方式，更是所在城市区域商业、产业的支撑与依托。

　　目前，地铁5号线正在紧张的施工过程中，据称将在2006年年底完工。这条贯通京城南北的轨道动脉在王府井地区将设东四、灯市口、东单三个站点，东方广场将成为地铁1号线与5号线惟一的“交点”，它的商业价值将因此而成倍地提升。

　　从国内外轨道发展的经验来看，两条以上轨道的交汇点都具有形成新城市中心区的潜力。东方广场正处于这样的“黄金交点”，十字形的地下轨道使它的能量毫无阻碍地辐射到东西南北四个方向。

　　从北京交通格局来看，由于历史的原因，北京市南北交通存在严重的缺陷。而5号线如一根线索，将南北城区的商业、娱乐、办公、商住连成一片。对于处在5号线中心点上的东方广场，地铁5号线的社会效益和经济效益将体现得最为充分。

　　“城中之城”满足人们所有想象

　　清华大学教授、规划专家张洁告诉记者：“轨道交通只是形成城市中心区的支撑体系，要形成新的城市中心，还需要解决一个问题：人们去那儿的目的是什么？”

　　北京轨道交通有一个怪现象，在轻轨站点，往往是一片混乱，拥挤着小商小贩以及“黑车”，住宅常在千米以外，更不用说商业、酒店等其他物业了。这是对轨道经济能量的极大浪费，也是对所在区域物业价值的无形损失。

　　而东方广场成功之道正在于“密集”。在80万平方米的巨型建筑中，人们对于一个城市的全部生活、工作需求，都能找到满足，这是真正的“城中之城”，它体现着人们对于大城市中心的所有想象：便利、舒适、繁华和时尚。

　　“东方广场”划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。“东方经贸城”拥有八幢办公大楼，一幢酒店及四幢酒店式服务公寓。“东方新天地”商场面积十万平方米，购物、餐饮、休闲、娱乐等完全可以一站式解决。

　　当年，人们曾怀疑过，在王府井这么一个商业中心，建那么大体量的写字楼、公寓合适吗？几年过去，业内人士指出，东方广场“城中之城”的独特设计理念是其取得成功的一个重要因素。综合性商业建筑群全面迎合了人们的生活模式，同时为这里的店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。

　　如今， “东方经贸城”早已创立了北京写字楼行业中罕有的“五最”纪录———最多大面积租户、最多日资企业进驻、最多保险公司、最多IT公司以及最多跨国会计师行承租纪录，完善优质的商务配套和得天独厚的交通位置使这里成为真正的国际化商圈。

　　“东方广场是一个国际性的经贸中心，酒店每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼的住户大部分都是世界500强企业，公寓楼里大部分也都住的是外企员工。”谭佑华说，“东方广场的定位就是北京的国际经贸中心，如果我们的商场不配合他们，就是一个错误的定位。”

　　让老王府井时尚起来

　　自1903年以来，王府井便成为北京的商业中心。新中国成立以后，在计划经济、商品匮乏的时代，王府井更是以“买全国、卖全国”的优势，树立起极高的知名度。

　　然而，从上世纪80年代以后，王府井的形象却显得有点古板和老旧。来逛王府井的人们大多是外地来京的游客，而北京当地居民已很少愿意走上王府井大街。王府井卖的东西，在大部分中高收入者看来，不够时尚也不够档次；而对于低收入者来说，价格又太高。

　　其实，王府井本来就该是时尚的发源地。上世纪初，法国化妆品、英国呢绒毛毯、瑞士钟表、捷克皮鞋、美国罐头，都最早出现在王府井大街上。西装刚刚传入中国，大街上一下子冒出来二十多家西服店；绝大多数国人还不知道洋车是何物，这条大街上专营汽车、自行车的店铺就开到了27家。

　　而东方广场的开业，让王府井重新找回时尚的感觉。东城区区长陈平认为，由于东方广场，王府井经营名牌商品、名牌餐饮、名牌娱乐、以及商务、展览、金融等功能得到强化，王府井商业街的功能结构趋于合理，多样化的消费需求得到满足，王府井商业街的整体价值得到提升。

　　从开业第三年开始，东方新天地里本地消费者和游客的比例达到80∶20。“目前，这个比例目前已经稳定下来。”谭佑华说。对于本地时尚青年和白领阶层，东方新天地早已成为生活的一部分，而不仅仅是一个购物之所。

　　不断累积的“地利”

　　作为中心城区，王府井地区的轨道交通将得到进一步的发展。根据规划，除地铁1号、5号线外，地铁6号、8号线也将在王府井商业区周边通过，形成四通八达、纵横交错的地下交通网络。在王府井地区共有9个地铁站，步行的行人能够在5分钟之内方便地找到地铁站口。

　　同时，北京王府井地区建设管理办公室已决定开发利用王府井地下空间，使部分城市功能由地面转入地下。在东单路口，结合地铁1号线东单站、地铁5号线东单站，已计划开发约2层2万平方米的地下空间，将东方广场与信院大厦、光彩大厦等大型建筑连接成有机的整体。

　　随着规划的逐渐到位，东方广场凭借天然的地利，凭借已经形成的综合物业形态和名牌战略，将获得城市改造最大的收益。