番禺以地铁三、四号线的建设为契机，土地利用应进一步向休闲旅游、房地产等第三产业转移，同时促进传统的第二产业向都市型工业发展，使土地使用强度和效益提高。

    地铁通车后，由于各类用地受地铁建设的影响大小不一，将引致地铁沿线产业结构调整，表现为房地产、休闲旅游、零售商业以及兼具以上各种内容的产业综合发展；安排太密工业用地减少、工业所占比重将下降。总的趋势来看，休闲旅游、住宅、商业用地的比重会有不同程度的增强且利用水平不断提高，工业用地面积将大幅下降。

    房地产业“目光”外移

    地铁三、四号线建设前，由于土地开发条件特别是交通条件的差异，不同地段的地价与房价形成明显差距。地铁三、四号线建成后，番禺交通得到很大改善，提高了周边环境质量，促进了地价与房价上升。总体上，地铁沿线房地产平均价格有所上升，沿线不同地段之间房地产价格差距缩小。

    地铁三、四号线沿线拥有一批开发中或规划开发的住宅类房地产项目，现有南国奥林匹克花园、锦绣香江等规模较大项目，开发进展与市场吸收均较理想。地铁三、四号线沿线现状的房地产开发，在区位重点和价格上差异不大，其原因是多方面的，包括环境、配套、交通、与市中心的距离等因素。地铁三、四号线通车后，沿线地区在交通条件以及与市中心联系方便程度上的差距大大缩小，因此有可能引致房价差距的缩小与趋近，并可能形成地铁沿线物业的概念。从发展趋势来看，地铁三、四号线建设及沿线周边地区相应的景观整治，为刺激与促进沿线住宅开发提供了有利的机遇，有可能改变番禺区住宅类房地产开发的格局。

    由于地铁沿线的建设改变了周边地区的建筑环境与景观，同时对周边地区环境提出改造要求，特别是一些原本很难提上开发日程的区域将因此获得开发的契机与动力。地铁三、四号线地区大部分是住宅房地产开发项目，三、四号线建设可能成为一种机遇与推动力，加速沿线土地的调整与再开发，消化闲置土地，促进房地产开发回升。

“都市商圈”正在形成

    地铁的开通,使站点周边地区的用地性质有很大的改变,尤其明显的是步行合理区(指乘客到地铁车站的合理步行时间所达到的距离范围)。而地铁步行合理区对商业用途的影响最大。从理论上讲,距离地铁车站400—450m的范围内的商务、办公等收益最大。

    商业的繁华与交通的便捷程度密切相关，现代的零售商业模式也需要聚集大量的人群来支撑其商业氛围的形成。（据统计，一个大卖场一般需要25-30万人口的支撑）。地铁的便利性带来巨大的人流量，使消费者可以更便捷的到达地铁沿线的城市主要商圈。

    据报道，自广州地铁一号线正式开通以来，地铁沿线就形成了新的都市商圈。荔湾区的大量工业、仓储用地纷纷向公共服务设施用地和居住用地转换。天河区则同时渗入居住、高级办公、商业，使其现代化新城区的特色更加明显。地铁的兴建，改变了广州市住宅、商业、写字楼的分布格局，住宅向郊区挺进，商业、蝎子楼集中于旧城区的同时向交通干线靠拢。

    据有关资料显示,广州地铁商业因为是“摸着石头过河”,在业态选择上有些盲目地发展大型百货和大型超市,此后不得不予以调整。这种不成熟的地铁商业开发模式,给市民和商家造成了一定的损失。

零售业“重心”下沉

    地铁站地下商业资源主要包括地铁站厅空间和通道空间以及地下商业街,这些资源是有限的,且具有一些天然的缺点,有些商品不能经营。

    地铁站厅商铺主要经营报刊、西饼、冲印、西药、洗衣、精品等,以连锁店居多,商品档次较高。在这一点上广州地铁1、2号线有成功的经验,如2号线的站厅商铺基本都实现了7-ELEVEN便利店、天天洗衣店、中信文化报刊亭、戈德自动售货机、ATM自助银行、同济药店等的连锁经营。

    通道商铺指位于站点与地面之间的通道的商铺。这种商铺主要布局在人流特别多的站点的进出口通道上。考虑到通道疏散人流的功能,如果布局太多商铺,会导致人流拥塞。

    地下商业街是指几个商业空间在地铁站地下层连通发展而成的大型地下商业设施,以及为提高经济利用价值或鼓励投资开发而在地下穿越通道的单侧或双侧开发的地下商业设施。一般而言,换乘枢纽站的位置最适合开发规划地下商业街。不少城市采取了塔式的和综合式的联合换乘枢纽车站,有的地下车站不仅可以换乘好几种交通工具,而且还分层设置商店、仓库、停车场等设施,这样旅客转乘、购物都很方便。

    地铁商业开发规划是个复杂的课题,它既要考虑周边居民的收入水平、消费习惯,又要考虑交通、文化等相因素,更要统盘考虑业态、业种的层次搭配。因此需要立足长远,避免资源浪费,才能满足人们日益增长的物质文化需求。

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“一日旅游圈”成形

    所谓“一日旅游圈”是指在该圈域范围内的各主要区域旅游，可以当天来回。“一日旅游圈”业已成为世界各大城市的重要圈域范围。地铁为居民的旅游、休闲消费提供便利的交通服务。

    不少专家认为，城市的最佳半径应等于人在一小时内所能到达的距离。地铁作为一种超大容量、快速、准时的交通工具，在为城市居民出行旅游提供极大便捷的同时，对长距离出行的吸引力也更为明显。广州地铁开通后，芳村、番禺、白云、天河各郊区的楼盘反应极为强烈，特别是三号线终点站延伸至番禺后，购房者打消了番禺离市区较远的顾虑而考虑置业。因此，广州城市的发展将通过地铁加速住宅郊区化的基础上，引导城市空间的“东移”与“南拓”，使广州可能从传统的“云山珠水”的传统格局跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海自然格局，实现打造“一日旅游圈”的战略目标。

现代服务业沿线“圈地”

    随着交通条件的改善，房地产项目的增加，大量市民将沿着地铁的延伸方向迁往城市郊区。由此带来的一系列对于相关生活配套设施及服务的需求，引发了地铁沿线地区服务业市场兴旺发展。目前，诸如买大桶水、买药、买报、社区购物、存款、寄信、找饭店吃饭等这些在城市中心区域司空见惯的服务项目，在地铁即将通达的某些郊区还不完善。

    据了解，沈阳地铁一号线投入运营后，张士站将成为开发区职工上下班的枢纽站。根据沈阳建设西部工业走廊的规划，未来在开发区工作的人数将达到10万人。目前，已经有许多有眼光的投资者看到了未来市场需求，抢先在地铁沿线“圈地”，由服务业入手抢占地铁建设带来的商机。

工业转型的机遇

    长期以来，番禺是广州市的重要工业和出口基地。但随着南沙管理区(万顷沙区)独立运作并即将从番禺划出、番禺被定位为广州未来中心新城区之后，工业在番禺的地位、功能、产业选择等问题变得十分重要和紧迫。首先，工业用地、劳工、环保成本上升，番禺工业在珠三角竞争力削弱；其次，工业整体竞争力不强，内在升级压力大；最后，由于区位独特，番禺发展第三产业优势十分明显，地方政府尤其是镇一级政府往往倾向于发展房地产，工业进一步发展的空间受限。

    与此同时，地铁三、四号线通车也对番禺都市型工业提供发展的机遇。首先，广州都市发展空间提升番禺工业发展空间。随着地铁三、四号线通车，番禺由市设区，南沙即将设区，广州一下子变得既沿江又沿海。广州的双核结构凸现，作为国际化大都市的广州，其技术创新与市场扩张的龙头作用将日趋显现。番禺正好处于新的广州——南沙二级双核结构之间，是未来的都市经济的重要组成部分。随着未来广州国际都市化的发展，番禺也将具备发展国际、香港中小工业制造企业总部经济的潜力；其次，随着地铁三、四号线通车、广州南拓，必然有大量企业南迁，借机促使番禺产业升级，特别是借南沙地区重工业发展的机遇，加速番禺工业发展和产业升级。交通格局的改变为番禺都市型工业发展创作新的历史机遇。地铁三、四号线通车使番禺与广州市区的联系将实现真正意义上的公交化，番禺将全面溶入广州。交通设施的作用更大的魅力还在于可以形成一个大商圈。其现代化的设计适合国外、港澳一些有一定实力的中小型企业将总部和其制造业的核心部分放在其周围，借助新路网实现产业配套和产业延伸。