交通状况是考察一个地区置业前景的重要因素，地铁贯通最直接、最明显的效应是使人们出行更为便利，而且它还将形成综合的“地铁经济效应”。有关专家表示，城市轨道交通是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的城市公共客运交通方式，在保证城市土地的集约化开发利用，解决城市交通拥挤问题，促进沿线房地产增值等方面具有重大作用。随着天津城市轨道交通的发展，房地产开发也将呈现新的发展特点。

　　房价与轨道交通“齐头并进”

　　据有关部门数据显示，天津市地铁1号线运营以来，北辰瑞景区、津南区原本都是位于外环线周边的城市边缘区，但是2006年以来却有多家开发商在此拿地，首创置业进驻天津的第一步就是以7.4亿元总地价拍得位于瑞景居住区6号、7号、9号、10号地块，开发总建筑面积近50万平方米；1号线另一端的双林站在地铁效应带动下，居住用地开发也明显加快了脚步，金地集团在位于地铁1号线延长线附近的津南区获得556亩的土地开发权，开发大型居住社区金地·格林世界。一些地产项目纷纷打出毗邻地铁的卖点来吸引买家。

　　在地铁发达的城市，上盖物业已成为最具升值潜力的项目，地铁站附近也成为地价较高的地区。人潮带来的财富，令地铁沿线成为开发商争相抢占的区域。合富辉煌房地产首席分析师黎文江认为，步行500米可到地铁站的物业升值趋势最明显；如果超过了500米的步行距离可能需要公车换乘，所以其影响强度会有所减弱。消费者对交通费用有一定的敏感度，因为依赖公共交通上下班的购房者多数月收入不是很高，如果每个月要花500元至600元的地铁通勤费就会受不了。如果开通地铁后，上下班新增交通费用不超过每天4元，就会吸引很多购房者。另外，在理想状况下，离地铁站越近房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产价值高于位于区间的房地产，即对于投资者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口。

　　以开通运营的地铁1号线为例，它的开通确实大大改善了城市中心区以及近郊区的交通问题，便捷、大容量的特性使得居民到达市中心区物业的可达性大大增强，这直接拉动了板块区域价值的提升。原本并不为置业者所关注的区域，也由于地铁效应成为多区域消费者的选择，因为地铁大大增加、延长了潜在购房者的辐射区域。首创·宝翠花都是瑞景板块内在售规模最大的楼盘，距离地铁刘园站约1000米。2006年6月恰逢地铁通车时正式开盘销售，成交均价仅为每平方米4725元，而2007年5月均价已攀升至每平方米5550元，价格涨幅为17.46%，明显高于板块整体价格的涨幅。可见，在地铁效应的带动下，瑞景板块受到了广泛认可与关注。地铁两端的大型普通住宅区价格因受到交通环境影响而有所提升。交通条件更加完善的城市中心区住宅物业价格也在地铁带动下不断攀升，使得其区位、交通、生活配套设施等优势更加凸显。地铁的开通确实大大改善了城市中心区以及近郊区的交通问题，但更为重要的是多条地铁、轻轨交错衔接成巨大的轨道交通网，使其沿线、周边辐射的物业升值空间更大。

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　　地铁带动沿线商圈发展

　　地铁对于楼市的重要作用不仅局限于住宅产业，还包含其他地产类别，地铁的贯通使中央商务区的辐射面更广泛，而交通改善与商业繁荣将使CBD的整体形象提升。地铁新通的地区很可能形成新的商业与居住中心。同时，地铁经过的繁华地段、商业物业也将从中受益。据专家介绍，一般地铁对房地产的辐射效应分为3个圈层：核心圈层，地铁出入口之地面，通常称为地铁上盖物业，以商业保值、增值可能最大；紧密圈层，周边两个街区之内，以商业、写字楼及城市公寓收益最大；辐射圈层，视站点位置而论，越是郊区范围越广。地铁营运所带来的巨大人流以及物业的便捷可达性对沿线商铺、写字楼经营收益将有巨大的带动作用。往返于中心区、郊区强有力的交通支持以及巨大的人流使得地铁沿线特别是城市中心的商业、写字楼设施用地需求量增加，土地开发强度增大，同时进一步加剧了土地资源稀缺的中心城区地价进一步上升。一般来讲，轨道交通站点200米半径以内为高强度开发，200米至500米为中高强度开发。地铁公司以土地资源获得开发物业的部分收益，以此保证地铁运营获得稳定的收益，而开发商也借助地铁而享有物业经营可观的开发收益。

　　随着天津地铁交通的日益完善与发展，沿线土地开发强度也势必增大，土地价格飙升，特别是商业、写字楼用地价格上升幅度更加明显。地铁线建设的推进，天津市地铁相关商业开发将逐步扩大，地铁站内将出现令人耳目一新的地下商圈，零售和娱乐等商业网点将逐步被引入，购物将不仅局限于节假日集中消费，还将衍生出顺路购物的“点式消费”等新理念。

　　2010年天津楼市迈入“地铁年”

　　据业内专家表示，地铁的开通与运营在形成一定规模以后，轨道交通将推动城市发展布局由单一的中心向外围扩散而转变为轨道沿线带状式发展格局。对比多种交通出行方式，轨道交通具有速度快、容量大的基本特性，因而其特别适用于城市内部与城郊之间的大规模、集中性、定时、定点、定向的出行需求，成为现代城市公共客运交通体系中的主导。据了解，本市将计划规划9条地铁线路，将分为3个层次：1号、2号、3号线是骨架网，4号、5号、6号线是内部填充线，7号、8号、9号线是外部填充线。每条线的两个规划端点都做了向外延伸预留规划。到2010年，本市预计将累计实现轨道交通通车总里程130公里。交通网规模化的形成将为本市的住宅产业及商业地产带来巨大发展空间。天津地铁对于房地产市场影响正逐步显现，随着地铁2号线、3号线、9号线的开通，轨道交通网将使得房地产市场分布格局发生重大变化。南京路、小白楼商务、商业区将由轨道交通非常便捷有效地连通起来，城市布局呈现轨道沿线带状式发展，从而推动房地产市场多项发展。目前已有相当数量的海内外投资商充分看到了天津雄厚的经济实力和美好的发展前景，积极进津投资掘金，一时间，地铁沿线地块成了企业商家关注的重要热点地区。地铁改变了人们的生活方式，改变了人们的居住观念，也改变了津城百姓的居住和生活质量。对于这样一个地铁轨道网正在腾飞起跃的城市来说，它未来的发展空间是不可估量的。（来源：今晚经济周刊）