轨道交通综合开发的再认识

厦门的实践--资源整合与控规调整

　　用地功能与强度调整

　　为了协调与落实综合开发规划，需坚持实施多目标的差异化管理原则，以落实功能调整需要，优化土地使用功能；综合评估地区承载力，作为调整土地功能和开发强度的依据；提出适应性土地使用管理方案，提出"第六类"轨道综合类专项用地方案 ，见图11及图12。

图11  土地利用调整

图12  开发强度调整

　　现阶段厦门地区1：1.4的岛外住商比，致使商业类用地供给过剩，影响融资和管理，同时也不利于人口导入；重点用地容积率配置不足，开发绩效受损；交通综合用地缺项，市场规则难确立，土地转移缺乏制度保障；

　　针对以上提出的典型特征与问题，重新调整用地功能，差异化容积率配置，创新交通综合类用地及配套管理体系，见图13。

图13  综合开发类土地资源划分

　　线站位调整与优化

　　线站位调整与优化的主要目的是在轨道工程领域落实系统整合开发需求；降低成本提升投资绩效；调整客流分布与特定区土地价值；为土地储备提供有效诱导因素。

　　通过分析研究，为厦门一号线综合开发项目共提出45条优化建议，包括优化线站布局，优化敷设方式，优化施工形式，优化设施布局等，见图14。

图14  岩内站车辆段布局比选方案

　　储备与开发建议

　　提出储备与开发建议的主要目的是实现配置与组合，提出土地、物业、空间与期权的组合建议；通过压力测试模型对典型组合方式进行测试优选。

　　明确可用于轨道建设融资的土地分布及规模；提出土地储备策略和开发次序建议；为土地储备计划提供支持，为整体投融资计划提供参考。如何寻找资本金储备池，如何滚动开发，轨道配套资源与新城（区）配套资源重叠等问题是现阶段研究中所发现的主要突出问题。

　　为了解决以上所发现的突出问题提出以下几点对策与措施：重点加入一级市场；适度审慎参与二级市场；适量融入三级市场，土地储备重点区域建议见图15。

图15土地储备重点区域建议

　　控规调整与优化

图16  文灶-湖滨东路站周边土地控规优化对比图

　　通过对图16的分析不难发现，控规的调整与优化，最主要的目的就是为了实现法定化与市场准则的确立。

　　地下专项控规编制

　　图17为各类通道的分布图，其中，每一类通道类型的详细信息见表1。

图2-16通道分类布局

表2-1各类通道的详细信息

　　通过地下专项控规的编制，对不同类型的地下通道依据不同的建设要求、运营要求、建设模式等进行规划建设，充分发挥各自的突出作用。

　　编制地下专项控规的主要目的是为了实现规则与共赢 --PPP模式的网络一体化；关联区尺度的多主体联合开发；开放性市场条件确立；以网络放大个体功能效益，以控制强化基本公共功能保障。

　　基于以上分析，是实现其理想性还是市场性，如何进行多角度的绩效评估，如何依托市场商业化评估需求；是坚持规则性还是开放性，如何做到从图则到市场规则；社会资本参与、多渠道主体条件下如何保障公共权益，是时序性还是适应性，如何建立适应性的功能使用控制；不同时序条件下，如何对接和预留，如何适应客流与区位条件的培育；如何应对市场的不确定性，如何鼓励项目创新与公共服务溢价；是确权还是联合，红线的创造性使用如何落实。以上这些都是进行地下专项控规编制过程中所遇到的主要问题。

　　厦门的实践--文灶站、崎沟站的思考

　　通过规划手段来调控轨道交通综合开发是做好综合开发工作的关键，本章结合文灶站和崎沟站的实践过程，从不同角度思考了综合开发规划的作用及效果。

　　3.1以规划造势与协同

　　文灶站是一个换乘车站，原规划方案中车站的选址是在开发地块内，地铁与公交的换乘是十分不便的，于是对这个地方进行了系统化的调整。第一个是进行了一个站线位选址的调整，将BRT车站和地铁车站同时放在一个街角上，从而实现两者之间的换乘。具体调整见图3-1a和3-1b所示。

　　通过以上调整，每天大约可以创造10万人次的换乘客流。这些换乘客流再结合对商圈网点规划的有效调整，就给未来可用的土地创造了巨大的商业价值。图3-2a和3-2b反应了这个站区的商业开发等级和土地利用调整规划。

　　3.2以综合造势获得系统效益

　　对上述规划调整所带来的商业价值进行评估，看它到底能够创造多少价值，通过评估发现，这个点的商圈覆盖率显著增强，见图3-3。客流分布有增有减，有效的商业客流增加了31.4%，商业区位也有增有减，优化后商业区位熵也明显增加，增至44%。图3-4为调整后的商圈客流分布情况，图中不同的颜色代表不同的客流密度，随着商圈半径的增大，商业区与换乘站之间的距离越来越远，客流密度也越来越低，从而可以看出换乘客流对商业布局的影响是非常显著的。

　　这种改善的同时也促使交通方式发生了改善，大型商业网点坐落在地铁换乘站，就会使更多的商业出行转移到公共交通上，预估出小汽车的出行比例将降低14%，公交轨道出行将会增长15%，慢行交通也会增长7%。如图3-5所示。

　　从预估总体上来看，站位选址和土地利用规划的调整，不仅仅会创造更多的商业价值，同时更重要的是改善了轨道交通的换乘条件和地区的交通结构。

　　3.3以系统化筹划谋求多目标共赢--文灶站

　　在上述调整改善的基础上，把原有的和新增的规划都加在一起，也就是说在这个商圈里，增加了一个BRT换乘客流，每日5万左右，又增加了一个公交场站，换乘客流每日增加8.3万左右，这样每天在这个地区就增加大约13万人次的客流。与此同时，增建的地下空间与办公区相互结合也会诱增4万人，这样日客流大约可以增加近15万人次。通过预估发现，这15万客流所带来的价值足可以建设几个车站和几个体段的线路，也即所进行的系统性规划的调整造成了溢价，溢价的差价是轨道和系统整合之间的流失。图3-6反应了系统性规划的调整所带来的多目标即市场内各主体利益的共赢。

图3-6多目标主体共赢

（​作者 卢源 CCDI轨道交通事业部）