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RAIL TRANSIT 城轨交通

粤港澳大湾区轨道交通PPP项目

与上盖物业开发捆绑招标的探讨

◎ 龚文平 刘卡丁

019年2月18日，党中央和国务院发布 上盖物业的定义及特征分析 面地块的说法，不占用地面土地，在轨
2《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以 轨道交通上盖物业开发，按照相 道交通设施上面重新造出一块土地进行
下简称“规划纲要”），7月5日，广东 关定义：是指在轨道交通途径的地区的 物业开发，是土地资源的二次开发利
省委省政府印发《关于贯彻落实《粤港澳 上方或邻近周边进行民用建筑开发建设 用；四是实现多重收益，即变现地价，
大湾区发展规划纲要》的实施意见》（以 的土地开发方式，根据轨道交通的类型 实现地价收入；创造开发收益；获取物
下简称“实施意见”）和《推进粤港澳大 可区分为铁路上盖开发和地铁上盖开发 业和土地的增值收益；涵养客流，增加
湾区建设三年行动计划（2018-2020）》 等，这一模式在香港较为成熟。 运营收益。
（以下简称“三年计划”），这是国家 轨道交通上盖物业指在城市轨道交
最高层次的发展规划纲要，属国家战略。 通车辆段/车站范围内的直接整体相连 轨道交通与上盖物业统筹实施
广东省按“三步走”的安排，携手港澳有 并与轨道交通不可分割的商业、办公、 物理及技术上不可分割
力有序推进粤港澳大湾区建设，并规划到 住宅等多层次建筑物。其显著的特征一 轨道交通与上盖物业在物理层面及
2035年，粤港澳大湾区全面建成宜居宜 是在轨道交通设施红线范围内并直接整 技术上从规划设计至施工阶段均不可分
业宜游的国际一流湾区。 体相连的空间；二是与轨道交通不可分 割，轨道交通在规划设计阶段就需要考
轨道交通方面，按规划纲要及实施意 割，须与轨道交通同步规划设计，提前 虑上盖物业的接口及预留条件，施工阶
见进行推断，到2035年，大湾区9+2城市 做好预留工程；三是无传统物业所需地 段上盖物业的荷载就需要反映在轨道交
轨道交通将形成无缝衔接的网络，居民将
用一卡通或一部手机或一张脸畅通无阻行
走大湾区各城市。要实现上述发展规划目
标，大湾区11个城市均需加大轨道交通及
互联互通的建设，不仅在硬件设施上无缝
衔接，而且在软件系统、管理措施、优惠
政策、操作程序等方面也需要相互融合，
相互支撑，进一步说，内地9个城市和港
澳2个城市的有关轨道交通的建设、运
营、投融资、沿线物业开发等互为借鉴、
相辅相成，尤其是轨道交通上盖物业开
发，更需要大湾区内地各城市先行先试，
创新出一条轨道交通与上盖物业开发相结
合的新机制。
图1 轨道交通场站与上盖物业的剖面关系图

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