Page 49 - 世界轨道交通杂志202002
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RAIL TRANSIT 城轨交通
通的桩柱及平台结构上（见图1：轨道交 与物业开发整体效益扩大化： 则难以实现协同效益，流失增值机会，
通与上盖物业剖面图）。如轨道交通设 财务安排灵活。轨道交通公司可以 而抵御市场风险能力也将下降。
计时需要考虑上盖物业开发接口衔接及 灵活处理物业收益、轨道融资、投资以
预置工程如下要求： 及轨道运营收支之间的关系，将整个建 PPP项目与上盖物业捆绑招标法
· 车辆段/车站上盖物业发展的平台 设、运营期的财务风险控制在一定范围 规政策分析
结构、荷载估算（预置工程）； 之内。 国家政策鼓励PPP模式及场站综合开发
· 地基基础和支撑结构（预置工 规划建设统一。产权的统一可使轨 国务院及其下属有关部门多次出台
程）； 道交通公司顺利实现统一规划，使物业 导向性的政策，鼓励轨道交通进行投融
· 平台楼板防水层的设计； 发展规划与轨道建设规划紧密结合，如 资改革，采用PPP模式引入社会资本，对
· 车辆段/车站和上盖物业发展的防 在出入口、人行通道的设计，住宅与商 轨道交通进行综合开发和多元化经营，
火分隔； 业、车站的结合等方面，既方便市民使 推动轨道交通建设和城市发展的良性互
· 车辆段/车站的通风槽/排气口位 用，又可提升物业价值，提高轨道交通 动机制的逐步形成。
置/风井设计需与上盖物业平台紧密配合； 使用率。 从2014年至2018年底，据不完全统
· 车辆段/车站本身的柱网规划结 进度协同推进。在轨道交通公司 计，国务院、发改委、财政部共颁发约
构，除因应原有轨道交通布设特定要求 拥有统一产权的情况下，铁路建设进度 168部有关PPP方面的文件、法规，鼓励
外，应尽量与上盖物业塔楼的结构要求协 及物业开发进度完全由轨道交通公司掌 社会资本以PPP模式积极参与轨道交通投
调配合； 控，可以使二者密切配合，互为促进。 资建设，轨道交通PPP项目进入黄金发展
· 上盖物业机电预留方案包括所须管 轨道与物业管理统一。由土地产权 时期。截止2018年底，财政部PPP中心
线槽布局、设备管沟、竖向管井； 所附属的物业管理权可以保证轨道交通 入库城市轨道交通类项目52个，总投资
· 车辆段/车站屋面设计时，应考虑 公司对上盖物业进行统一管理、维护， 9395亿元，已经启动招标的轨道交通项
承受未来上盖物业发展的施工荷载。 保证小区安全、提高物业使用效率，从 目为45个，总投资为7715亿元。
而保障铁路使用安全，并稳定铁路运营 国务院2012年12月出台《关于城市
同样，上盖物业在整个规划设计 客流量。 优先发展公共交通的指导意见》（国发
和施工阶段，就要与轨道交通业主、设 风险管理加强。由于拥有整个项 [2012]64号），国务院办公厅2018年6月
计单位紧密联络，以解决轨道交通上盖 目产权，轨道交通公司可以控制整个建 发布《关于进一步加强城市轨道交通规划
物业设计预留、车站设计方案与物业发 设、运营期的市场风险，如掌控物业开 建设管理的意见》（国办发〔2018〕52
展的设计构思的接口问题。规划设计时 发节奏、开发规模、土地利用组合、融 号），鼓励支持对轨道交通用地按照市场
需要分析并提交施工阶段对车辆段、车 资方式及组合、资金周转，根据市场需 化原则实施土地综合开发利用，鼓励开展
站、轨道换乘线路保护方面的提案；分 要改善轨道交通服务水平等。 轨道交通多元化经营，加大站场综合开发
析并提交详细交通影响评估报告；分析 经济效益的最大化。轨道交通上盖 力度。发改委、财政部也联合发文推动社
并提交设计及建造的安全评核报告等。 物业结合轨道交通建设进行开发，是节约 会资本参与实施土地综合开发。
产权同一性使整体效益扩大化 和集约用地的突出表现，两者统一实施将
轨道交通与上盖物业产权的同一性 上盖物业开发经济效益发挥到最大化。 PPP项目和上盖物业捆绑招标政策将有
是轨道交通与上盖物业统一实施最核心 可见，轨道交通与上盖物业综合 所突破
的要素，由于产权的同一性导致整体目 发展模式的精髓是轨道与物业产权的统 近年来，国家积极推动社会资本参
标将会高度统一、总体利益高度一致， 一，进而导致规划的统一、财务的统 与轨道交通PPP项目，并对轨道交通上盖
使得轨道与物业在规划上、财务上、进 一、进度的统一、管理的统一。而如果 物业开发项目土地出让的便利化政策和
度上、管理上能够高度统一，并减小协 产权分开，在物业开发、管理与铁路建 配套措施一直在积极推进。
调成本、提高风险管理能力，轨道建设 设、运营方面的协调成本和难度较大， 国务院办公厅2014年7月印发《关
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